実践編

投資家目線で見るエスクロー会社の選択 

Escrow(エスクロー)とは日本にはない不動産購入時のプロセスの一環です。

ここでお話するのは投資家目線でみたエスクローの存在です。アメリカで投資家として活躍したい方はこのエスクローで勝負が決まる場合もあります。

(通常のエスクローの説明は私のサイトの物件購入プロセスをご覧ください。)

売り手と買い手が金額や条件全てに合意すると物件はエスクロー会社の手に渡ります。
普通の住宅の売買の場合はエスクロー会社がエージェントを通り越して直接買い手側に書類のサインや必要事項の連絡などを直接行うことがほとんど。

不動産投資家としてはどれだけいいエスクロー会社のオフィサーを知っているかによってスムーズに行く場合と全くそうでない場合に分かれます。

今回は投資家同士、又は銀行から投資家として購入した場合のパターンを例にしてみました。

エスクロー会社は大抵売り手側の選択になります。なので自分が買う場合は相手の使っているエスクロー会社が一連を処理することになります。(自分のエスクローをどうしても使いたい場合はリクエスト可能。銀行から買う場合は99.9%希望は通りませんが、、、)

エスクローでは家のタイトル(名義)の確認、新しい名義の種類の確認、保険やらそのエリアの調査、それから数えられないほどのDisclosureの書類の提出などなど細かいことを全て行ってくれます。これは通常の流れと変わりありません。

投資家の場合はローンはなく全て現金で買うためエスクローは10日でもリクエスト可能です。買い手はその分自分でインスペクションをしたり市に連絡をとりpermitやViolationについて調べたりと忙しいですができないこともないです。

銀行も投資家とのやりとりの場合はこちらが15日と指定しても10日にしないと売らないなどと言ってくるの場合もあるので短ければ短いほどいいのです。

投資家として購入後はすばやく転売するのが目的。いくら儲けをのせるかはその人次第。
通常の売買は全て記録が公に公開されますが希望をすればいくらでその物件を買ったのかパブリックレコードに出ないようにすることも可能です。
これもエスクローに頼めばまかなってくれます。

そしてそのエスクローが全て書類に両サイドのサインを得て、お金が振り込まれたことを確認してエスクローは終了。エスクローが終了したことをエスクローがクローズした、と言います。

そのエスクロー、私が過去に経験した会社やエスクローオフィサーによってこうも違いがあるという例をだしてみました。

一つはとっても手の早いしっかりしたエスクローで何の心配もなくスムーズでしたがなぜかお金を電信で郵送したにもかかわらず半分しか入らず残り半分は翌日の午後に確認されクローズは翌日へ持ち越し。
これは私達がバイヤーで銀行から直接買い付けたもの。

もう一つはエスクロー会社の担当者が電話しても不在ばかりで送られてくる書類も間違えだらけ。。。
こういうのが一番やっかいなのです。全くここまで関わると私にもエスクローの費用を払って欲しいくらいです。これは卸の物件でお互いにエージェントを通さず買い手と売り手をつなげたもの。ショートセール物件だっただけにエスクロー中にエラーがあったりして5日でクローズの予定がだらだらと3週間かかりました。

最後の一つは比較的きちっとしているエスクロー会社。やりとりもスムーズ。たったひとつ、政府からの書類を待っていたのですがこれがなかなか来ない、、、、
これは私達の物件を売ったもの。これが一番クローズしてほしいのにこの政府からの1枚のためにクローズがかなり遅れました。

エスクロークローズ寸前は大抵ばたつきますが、慌てても仕方がないのであとは待つのみ。

 

エスクロー会社の選択、とっても大切です。
そして投資家なら尚更良いエスクローオフィサーを常に自分のチームに入れておくことを断然お勧めします。

投資家は特殊なエスクローをする場合も多いので(エスクロー内で買い手を変えたり、物件がLand Trustに入っていたり、、などなど)そういう投資家フレンドリーなエスクローオフィサーを持ち、タイムリーにクローズできることが大切です。