知識編

コンドとSFR,どっちが投資向き? 

”アメリカにコンドを買うというのはどうはどうでしょうか?”という質問を頂いたのでのこの場を借りて返答したいと思います。

答えはYes and Noです。笑

まずどうしてYESかというと、、、

1.SFR(一戸建て:Single Family Residenceの略)と比べると購入金額が低い
2.HOA(管理会社:Home Owners Associationの略)により公共のランドスケープなどのメンテナンスが含まれている
3.修理にあまりお金がかからない
4.テナントがつきやすい

そしてどうしてNOかというと、、、、

1.隣と壁をシェアしているので購入者が限られてくる
2.エリアの市場が上がってもコンドには一番遅く反映されるので思うような金額設定ができないだけでなくエリアの市場が下がった場合は一番先に低い金額が反映されてしまう
3.HOAフィーを固定資産税の他に物件を所有している間はずっと支払い続けなければならない
4.HOAフィーは予期なく値上がりする
5.コンドの公共施設内で誰かが訴訟を起こすとそのコンドを購入したいバイヤーに対して銀行のローンがおりない
6.HOAフィーはテナントにチャージできない
(キャッシュ購入ならその場でキャッシュフローができるので経費として差し引くことはもちろん可能です)

コンドYES論
そしてコンドを投資目的で購入する場合は断然長期投資が向いている。
テナントがつきやすい特権を利用し、10年も20年も所有している人も少なくない。
もちろんアプリシエイションも長年所有することでかなり期待ができるのでネガティブ部分を理解していれば長期投資としてはコンドも良し。なるべくHOAの安いところを見つけたいものですね。

コンドNO論

不動産のフリップをしたい場合、リモデルのコストが低いからといって得なわけではない。
限界がある為、どんなにスーパーアップグレードをしたからといってその分が全て戻ってくるわけではないし、物件がなかなか売れなくてもその間HOAフィーを払い続けなければならない義務がある。

コンドによっては購入後90日以内は売ってはいけない場所もある。
フリップしようとしたら実はHOAに訴訟が入っていたなんてことも結構ある。
そうするとキャッシュバイヤーにしか物件を売れないのでバイヤーをかなり絞ってしまう。
なのでコンドは短期投資には向かない。
 

このような新しいコンドミニアムは長期投資目的の方には人気があります。

お庭などのメンテナンスがないというのも長期投資物件を所有するには利点です。