知識編

不動産の価値があがる訳NO2 

アメリカでの不動産投資と日本での不動産投資を比べるとやはり無視できないのは将来性だと思います。
不動産投資とはそもそも先を見通してするものです。
皆さん物件を買う時にはその物件にはしっかりとした将来性がないものは買わないと思うのです。

日本は1990年はじめにバブルが崩壊してから20年以上経つのにまだ回復していません。
それどころか給料も減り、住宅の価値も減り、人口も減り続けている。。。。
この人口の減少はすごいもので50年以内には1億人を割り込むといわれているそうです。
毎年60万都市がひとつづつ消えていく計算だとか。

給料も減り、人口も減るということは賃貸にもどんどん影響がでてくる。
そしておまけに物件の価値は上がらないどころか下がるというのが私にとっては最大に”痛い”点なのです。
キャッシュフロー目的で購入した賃貸物件、借金が全て返し終わった頃には物件自体かなり傷んで更に修理や建て替えといった面倒なことも発生するでしょう。

アメリカはそれでもいいのです。理由は借金が払い終わる頃には物件自体の価値が2倍にも3倍にもなっているからです。
そしてアメリカは人口が増え続けている先進国。需要と供給のバランスはしっかりしているし、給料も当たり前ながら毎年上がっている。そして不動産の中古物件マーケットが成熟している。
住宅のローンは全てノンリコースローンのシステムをとっているあたり銀行は物件の価値が上がることを前提にローンを出している。
オーナーに将来支払い能力がなくなってしまっても物件はエクイティーといっしょに銀行へ戻ってくる。払ってくれなくても銀行は損をしないようになっている。ということはノンリコースローンを採用している国は自国の不動産価値に対して不動の自信があるということになります。ちなみに世界の殆どはこのノンリコースローンですが日本と韓国だけはリコースローンだそうです。どういうことかというと日本と韓国の不動産価値は上がらないことが前提となっているわけですね。

アメリカではだいたい30年ローンを組んだ場合、銀行は始めの7年から12年の間に30年分の利子を稼いでいるそうです。
だから最低でも7年間払い続けてくれれば銀行は損はしない。そして誰もローンを組むときに”差し押さえになることを狙う消費者”もいないのでほとんどは7年はクリアする。

2-3年だと何ともいえないが7年も物件を所有していると必ずキャピタルゲインはついているのがアメリカ。
それを賃貸しているのなら毎年家賃を上げられるのもアメリカ。
ということはキャッシュフローは毎年上がり、7年以上所有していれば転売時にエクイティーをゲットできる。

かならず投資に出口があるのがアメリカ。

15年所有した賃貸物件、建物の価値はゼロになっているのが日本ですがアメリカは200%は上がってます。(詳しくはマニュアル参考)

今やネットでも世界中の情報が簡単に手に入る時代になりました。
住む国さえも選べる時代。投資するなら一番将来性の高いエリアにすることがリスクなく資産を増やす秘訣だと思います。