実践編

デューデリジェンス、私の1日 

アメリカ不動産投資に興味を持っている方からいろいろな質問をいただきます。
同じことに興味を持っている方とお話するのはとても楽しいです。

私の仕事は物件を探して買って、それを売る、、、、でもこの短い説明の中にはいろんな細かい仕事がたくさんあります。皆さんが通常ではタッチしない部分の一部を公開します。
今日ご紹介するのはとても典型的な1日。私が今日したことです(^-^)/

今朝6時半にエージェントから”おめでとう!オファー受理されましたよ”と一報がありました。
こうなると私の1日は一揆に忙しくなります。短期間の間に全てのデューデリジェンスを完了させなければならないので1日たりともゆっくりしている時間はありません。通常もらえるデューデリジェンスの期間は17日間ですがREO物件を現金で購入する場合、3-5日というのが普通。たまに24時間といわれる場合もありそういう時は延長申請します。
まずは一度も見ていない物件と初対面!!
そう、私は物件を見ないでオファーをいれます。もちろんエリアのリサーチはしますがオファーを入れる物件を全部事前に見に行っていてはとんでもなく時間が無駄になるので99%見に行きません。
ネットで充分下調べをして出した数字なので現場へ行くときはだいたい自分のリサーチが合っていたかどうか、それを発見するのも実は楽しみだったりするのです。

1.まずは記録のために写真を撮る。
今回のはこんな家でした。


この部屋の趣味の悪さに絶対誰かに見てもらいたくてTwitterしました(^O^)/

天井に穴!!これもTwitter。。。。。。

キッチンは何のテーマもないつまらないデザイン、、、、


ここでは修理にどれくらいかかるのかザッと見積もりをして、最低限チェックしなければならないものを確実にチェックします。それからスクエアフットを測り、登記の記録とマッチしているか確認。マッチしていなければpermitなしで増築している可能性もあるので要確認。
第1次ホームインスペクションですね。

2.市に電話
現場から市のビルディングデパートメントに電話をし、この家が建てられてからいくつのパーミットがファイルされているのか、法律などに違反していて問題に なっているものはないか等を確認。未払いのパーミットがあって家を買った後に請求されても困ります。市によっては電話で答えてくれないところもあり直接行 かなければなりません。
大抵は6年前までのパーミットの状況は電話で返答してくれますがそれ以前の情報は直接市に出向く必要があるので行ってきました。


3.市で調べること
マイクロフィッシュというとってもレトロな方法で過去のパーミットが全て保管されています。
このマイクロフィルムのネガみたいのをいわば顕微鏡コンピューターみたいのにあてて閲覧します。

スクリーンにはこんな風に写ります。図面からインスペクションシートまで1950年代までさかのぼって保管されていました。当時のパーミット代増築で$15.。。。激安!

↑ここに注目!プリントはできるものの有料です。
私はプリントせずに必要な項目だけ書き写して終了。
これが投資家さんとのジョイント投資物件の場合は有料でも印刷してお渡しします。
ちなみに料金は1枚$2くらいです。

閲覧後、お腹がすいてきたのでランチへ。
アメリカの市庁って場所によってはこんな殺風景なところもあります。。。。
古い市などはこんな感じですね。


この間に、エージェントからオファーを受理したときのアデンダム約10ページが添付書類として携帯に届き、ご飯を待っている間にレビューし、サインをして送りかえします。
気に入らない内容はきちんと電話をして変えてもらうようにお願いします。
銀行側は何もいわずに勝手に条件を変えてくることもあるので10ページしっかり読まなければいけません。

入金をいつまでにしなければいけないのか、電信振込みの設定、ユーティリティーはいつオンにしてくれるのか、有料のインスペクターのスケジュール確認などなどスケジュールすることが山ほどあるのでそれをひたすら片付けていきます。
こういう時スマートフォンって本当に便利ですね。ランチを待っている間に全て片付いてしまいます。

ちなみにこの物件、$330,000で購入し、修理に$50,000かかりましたが現在オファーが入りエスクロー中です。売値は$479,000です。あとはエスクローがクローズするのを待つばかりですね。