知識編

どこに買おうか、投資物件 

アメリカへ不動産投資をしたいと思っている方はたくさんいらっしゃると思います。
でも何からはじめたらいいのか?
と思われていらっしゃる方も少なくないでしょう。
まず考えていきたいポイントは、、、、
1.予算
2.どんな投資?個人邸(SFR)を購入し、レンタル、Molt Unit購入、Flip などなど)
これだけです。

ただその投資が成功するかしないかは
どこに物件を買うのか
により大きく左右されます。

アメリカはどこの州も貧富の差がとてもはっきりと見られます。Low income area(低所得者エリア)とHigh-end area(高級物件エリア)、道を走っているだけで一目瞭然です。
自分が住むなら安全で学校区も良く町並みもきれいなエリアでいいですよね。

では必ずしも投資物件は自分が住みたい場所を中心に選んだらいいのでしょうか?
ほとんどの場合、答えはNOです。理由は下記の通りです。
下記は物件を購入して長期間所有するケースです。

1.高級物件はだいたいキャッシュフローがでない、又は出にくい。
2.テナントが口うるさい
3.固定資産税、HOAが高い
4.テナントの層が限られてしまう
5.なんといっても物件の金額が高い

そして一言にアメリカと言っても広すぎますね
どこの州にしたいのか?


1.冬場に雪が大量に降る場所は避ける(余分なメンテナンスが必要なため)
2.トルネード、ハリケーンなどの天災の多い州は避ける
3.辺鄙な田舎は避ける
物件購入予定の州が決まったら又視点を絞り込みます。

1.ミドルワーキングクラス、又はそれ以下の人が集まる場所を選ぶ
2.HOAを払わなければならない物件はなるべく避ける
3.固定資産税にMelloroos(余分な税金)が含まれているようなエリアは避ける
4.雇用の有無と将来性

場所が決まれば後は検索。下記のことを注意しましょう。

1.そのエリアの家賃の相場
2.部屋数、住民層のチェック(オリジナルの国籍など)
3.エリアの便利度

私の住む南カリフォルニア州は物件の価格の上昇(将来性)はとても高いです。
しかし物件の金額も高い金額からのスタートとなります。

ただ2007年以降、不動産の価値が急降下したこともありテナントからの家賃と自分のローンの額がとんとんになってきたこと、あるいは家賃額がローン返済 額を上回る物件も増えていることは確かです。そもそも最近では家をキャッシュで買う投資家が多いこともあり、カリフォルニア物件はBuy and Holdをして将来価値が上がったときに売却したい人達でいっぱいです。
物件の価値が5年後には倍になるミラクルもカリフォルニアでは可能です。
なので長年投資家として成功している人達はカリフォルニア物件を現在買いあさっております。
キャピタルがあるのでそれができるわけですね。

他州で私がお勧めするのはテネシー州、テキサス州。
私も全米を把握しているわけではないので他にお勧めのある方はどしどしメッセージくださいね。
一言に州といってもこれまた大きいので専門家に市別に検索してもらうのが正しいでしょう。

テネシー州やテキサス州ではカリフォルニア州の半額以下の物件価格で同じ家賃が見込める物件が多い反面、物件の上昇率はカリフォルニア州の方が断然高いのです。エリアを選択する際には自分の投資の目的なども考慮することが大切です。