知識編

南カリフォルニア投資フォーキャスト 

アメリカで不動産投資をする場合は2つの狙いがあります。

1.毎月のキャッシュフロー
2.数年後の物価の騰貴

特徴:
カリフォルニア=Lower cash flow and higher appreciation
他州=higher cash flow and lower appreciation


カリフォルニアの私の住むオレンジカウンティーに限って言うと今まで現金で購入しない限りキャッシュフローを出すのは意外に難しかったのです。
というのも家の値段が高すぎたからなんですね。

でもここ数年は違います。

カリフォルニア物件でもキャッシュフローしています。
ローン金額とテナントの家賃の差が低くなったのが原因。
となると物件の騰貴は長期保有だと必ず見込めるのでよりリスクが低くなっているわけです。
現在は物件の金額が低いのでやっとOCでもキャッシュフローが出せるようになってきました。
赤線は物件の価格、緑線は家賃の上昇を表しています。


2007年から価格は急降下していますね。不動産のマーケットは上がりすぎるとこのようにマーケット自体が調整をはかるときが必ずあります。この辺りに投 資目的で物件を買ってしまった人はかなり損していますがこのままひっぱれるのであれば大丈夫ですが売らなければならない状態に陥ってしまった人は大変で す。

この間に失業したりしてしまった場合は残念ですが投資した時期が悪かったと分析をしっかりしなかった自分を責めるしかないです。
ただそのお陰で賃貸と通常の支払いの比率が縮まり2012年には完璧キャッシュフローがでています。
そして赤線の物件の値段が緩やかですが上がってきていますね。
ここが買い時なんです。今買えば毎月の支払いは低いままキャッシュフローとなる家賃は上がっていきます。

物件は金額が上昇中に買っては駄目なんです。2004年から2006年に物凄い勢いで上がりその時に何を思ったのか投資物件を買ってしまった人は残念な結果になってます。ただこれだけ大暴落したにもかかわらず2000年に家を買った人は2010年には倍になっています。
カリフォルニアのアプリシエーションは根強いですね。

このグラフはこの辺り(LAとOC)のグラフです。


家の値段の一番高いときには絶対買ってはいけないのです。なぜならアプリシエーションが望めるまで10年くらいかかってしまうからです。底値で買えばあとは上がるだけですね。
上の表で見ると1990年に買った人は2000年でやっと金額が戻っています。2000年に買った人は2007年に売っていれば大もうけしていますね。

長期投資の不動産は買うタイミングをしっかり見ないと5年で得られる利益に10年かかってしまうことになります。
こういった変動とは関係なく利益が期待できるのがフリップ。でも気をつけないといけないのは買値をめちゃくちゃ低くしないと難しいです。
ようはタイミング。
報道やニュースに左右されることなくタイミングをしっかり見ることはとても大切です。
そして自分は短期投資なのか長期投資なのかということもしっかり考えたい要因の一つです。

フリップはもともと購入する物件金額が市場価格より思いっきり低いので相変わらず好調です。
ちょっと前までの2ヶ月で完売という早さはなく現在では5-8ヶ月くらいのスピードですが(購入、修繕している期間も含め)今だ健在ビジネスモデルです。

短期であるフリップと長期であるbuy and holdは全く別物の投資ですがこういう時期(物件の価格が低いうち)に長期buy and holdを購入することをお薦めします。長期とは7年以上です。
いくらアプリシエーションのいいカリフォルニアでも3年サイクルではなんとも言えません。
不動産は上がったり下がったりしながら長年で見ると上がっています。

ちょっと例を挙げてみましょう。ちょうどタイムリーなお話です。
数ヶ月前に家を売りたいというお客様から連絡をいただきアポイントメントへうかがいました。
彼女は1994年に4ベッドルームでプール付の一軒家を$274,000で購入されていて今回はその家を売りたいとのこと。
17年後の2011年、現在のマーケット価格やこの家のコンディションに基づき、算出資金額を決定しました。
売値は$515,000にして5ヶ月で完売。
円に換算してみましょう。$1を84円とします。

1994年 2300万円で購入
      ↓
2011年 4326万円で完売

これは実際に私がリスティングをした物件です。2011年の4月に売り出し、9月に完売しました。

南カリフォルニア投資フォーキャスト、おもしろいです。