実践編

アメリカ不動産購入 リスクとは何か理解する 

現在私が投資している各エリア(南&北カリフォルニアとメンフィス)に満遍なく物件を購入

し続けてきましたが今日はそのうちの1件であるロサンゼルス物件を例にリスクのお話をしましょう。

なぜならこの物件、

 

皆から欲しがられていなかった物件

 

としてマーケットに長期間停滞していたもの

 

2ユニットある、いわゆるデュープレックス物件。

LAのデュープレックスは人気があります。

 

特に既にテナントが入っている物件はあっという間に売れてしまいます。

賃貸の需要の高いエリアでの2世帯は1つの物件に2家族住むことから家賃の入り口が2つあり、完全空室になる心配がとても低いです。

 

空室をリスクと感じている人には向いている物件ですね。

 

私の購入した物件はこんな物件でした。

 

1.ロサンゼルス中心地(賃貸の需要が非常に高い)

2.デュープレックス(1物件に2ユニット)

3.長期テナントにより満室

4.物件価格が低く推定家賃が高い

5.ショートセール

 

これだけ聞くと喉から手が出るほど欲しい物件ですね。

でもこの物件には皆が嫌がる条件がついていました。

 

1.長期テナントは家賃を滞納中

2.ガラージに勝手に居座りついたテナント在住

3.売主は一切の修繕を拒否

 

というわけでこの長期テナント2家族とも強制退去させなければなりません。

テナントは既に半年間家賃を滞納していました。

しかもガラージにも住居人がいるのでこれも法廷にのっとり退去させる必要があります。

勝手に住んだからといって無理やり追い出すことはできません。

 

契約書がなくても法廷処置をとって退去させなければならないのがアメリカ。

そして買う前に物件の中を見れるのはたったの一度。

後で戻って”もう一回ここをチェックしたい”と申し出れません。

 

ショートセールとあり売り手というよりは銀行から物件購入金額の良し悪しが決まります。

銀行は差し押さえしてもテナントが住みついているものは法的処置をとらないといけないのでできれば誰かそういった面倒なことをしてくれる人に売りたいと思っています。

 

そこで私達が期待できるのは大幅なディスカウントです。

一切のそういった条件をのみ、大幅なディスカウントを申し出て、その額は思ったとおり受け入れられました。しかも現金購入なので尚更よかったのです。

 

その後1ユニットごと(この場合ガラージ住人もいるので3世帯)に強制撤去を裁判所にファイルし、弁護士を雇います。家賃を支払っていない彼らも弁護士を雇い自分達が家賃を払っていないのに引っ越したくないという理由をあーでもないこーでもないと言ってアホらしい裁判へ行きます。

 

こういう場合はお金を払って退去してもらうのが普通です。

金額は1軒数千ドルかですが私の場合3世帯なので通常の3倍でした。

 

それでもお得なこの物件。私は全てビジネス経費として感情もなく支払いました。

なぜなら物件を買ったときに大幅なディスカウントをもらっているので家賃無し、経費かさんでもまだプラスな物件なのです。

時間とお金さえかければ何でも解決するこの国はシステムを理解していれば案外簡単です。

白か黒しかないですからね。

 

物件を購入してから5ヶ月目で2世帯は両方とも撤去できて残るはあと1世帯だけ。

 

撤去させてからは鍵を変え、室内の点検、修理、クリーンナップをします。

先週物件の前に”レントサイン”をたてたら既に7件の問い合わせがありました。

 

その後残りの1世帯も退去させ、次のテナントはすぐに決まりました。

 

リスクというのはその人によって受け止め方が違います。

私はこんなにリスクの高い物件でもそれをはじめからわかっていたのでテナントが入るまでの出費を計算していたので特に驚きはありませんでしたが知らないと腹のたつことばかりで短気の人は血圧があがりきってしまうでしょう。

 

何せ”家賃を払わなくて住んでて何が悪いの?”という常識の人と和解しないといけないわけですから。普通は腹たちますよね。笑

 

こういう物件は皆さんには紹介していません。これは私の背負うリスクであり、いくらお得とはいえ、皆さんにはお薦めできません。

 

なので皆さんから投資物件を買うときのリスクは何ですか?とよく聞かれるのですが回答としては、、、

 

自分にとって何が一番リスクになるのかをよく考えてみてください。空室がリスク、家賃が入らないことがリスク、悪いテナントにあたってしまうことがリスクと感じている人にこういう物件は向いていません。

 

リスクとはきちんと理解していないことにより起こる“思い違い”により感じることです。こんなはずじゃなかった、とか買わなきゃよかったという後悔が”リスクだった”となるのです。

 

確かにこの物件は他の物件よりリスクは高かったと思いますし、もちろん私は好きでこういう物件を選んでいるわけではありませんがリスクに対しての対策法を知っていたので私の対応できるリスクであり、それを良しとして物件を買ったわけです。

 

リスクを背負うときにはそのリスクである損失をどのくらいの期間でカバーできるのかもしっかり見ておきたいポイントです。

 

この物件、2012年に購入し、つい最近2014年の9月に売却しました。

この間2世帯から家賃を得ながら転売したときにはその価値は$100,000も上がっていました。

$100,000が利益となったわけですね。(プラスキャッシュフロー分)

私はその資金をもとに10月にはサクラメント市に12ユニットのアパートを購入しました。

 

結果、負ったリスクは何でもなかった、ということになりました。

かなりハードコアなリスクではありましたがこれは私の今までの体験から“いけそう”と判断できたものです。

 

物件を購入する際、その物件にまつわるリスクは理解しておきたいですね。

何がリスクになるのかわからない場合、一般的なことであれば助言できると思いますが

まずは自分が物件を所有するにあたり何が一番起こってほしくないことなのかを考えてみましょう。

 

それに対しての対策は思ったよりも簡単にあるものです。