物件購入の流れ

予算の設定欲しい物件に出会ったら、すぐにオファー(購入の申し込み)ができるよう準備をしましょう。
一般的にはローンを組んで購入資金にあてるので、まずはローン会社に相談し、

・頭金をいくら用意出来るか
・頭金以外に必要な費用の把握
・収入に見合わせた月々の支払い上限

等を設定します。

ローン会社が総合的に検討して限度額を設定し「Pre-Approval Letter」(仮承認)を発行します。これがあると売り手への信頼が高まり交渉が有利に運ぶ事も多くなります。

また、設定された引渡し日までにローンの手続きを完了させる必要があります。売買契約締結後は、ローン審査が通ることを前提としていますので、期間内で速やかに手続きが行われるように「Pre-Approval Letter」(仮承認)を準備する必要があるのです。


物件の選択とオファー
希望する物件が見つかったら、信頼のおけるエージェント(不動産会社)を探すことから始めましょう。

購入希望契約書(Purchase Contract)に希望購入価格、希望登記日、条件等の必要事項を書き入れて、売り手にオファーを入れます。

購入オファー ・エージェント(不動産会社)に交渉を代行してもらう。
※売主がインベスター(投資家)の場合は、独自のスタイルを持っていることがあります。
価格と条件が合致すれば交渉成立・エスクローがオープン


契約と同時にエスクロー開始

※クリックで拡大できます
エスクロー オファーが売り手に受理されると、その売買契約書と手付金として、頭金の一部をデポジットとしてエスクロー会社に入金します(契約不成立の場合は返金されます)。
※エスクローとは、売り手と買い手の中立な立場から、取引の公正化と安全を促し、スムーズな取引が行なえるようにするための重要な機関です。 エスクローは、司法書士・信託銀行・公証人等の役割を果たしながら、法律手続き、支払い、登記まで代行します。
 

ローン正式申請、エスクロー書類申請

ディスクロージャー、各種インスペクション(物件調査、地質調査、シロアリ検査、危険物、危険地域調査など)、問題があれば修理のリクエストを提出し再交渉
・買主は契約が成立してから一定の期間内に専門家であるホームインスペクターを雇い、物件調査をします。
(室内の環境、家全体のコンデション、水漏れ、電化製品など、建物そのものに対する調査)
・現在の登記簿の内容を確認(タイトルレポート)
・抵当権設定、税金・管理費の未払いあるかを確認(問題があれば是正措置をとる)


アプレイザル(査定)
不動産の適正価格を客観的に評価した不動産査定レポートのことです。
アプレイザル(appraisal)は、アプレイザー(appraiser)という専門家によって作成されます。


ローンがおりたらローン書類にサイン

最終ウォークスルー(修理箇所や引渡し前の最終チェック)
所有権が譲渡される数日前に買主はもう一度物件をチェックします。
事前のインスペクションで指摘された部分の修理が完了されているか、また物件の検査後のコンデションを維持しているかどうかの確認です。

何か問題が発見された場合は、修理費の見積り額より多めの額をエスクローが売主から預かり所有権が譲渡された後でも修理費が支払われるようにします。
その後、修理された後の残金を売主に返金します。日本国内にいるためウォークスルーが出来ない場合は、エージェントに任すことも可能です。


残金の支払い(頭金もしくは全額)・エスクロー完了・登記
購入額の支払いは所有権が譲渡される日(登記日:Recording)となります。
「エスクローがクローズする日」ともいいます(Close Of Escrow)。

このエスクローがクローズする1~3日前にエスクローの事務所で決済のための書類にサインをします。これらの書類の中で、モーゲージ書類は公証人(Notary Public)の前でおこなうことになっておりますので、日本国内でおこなう場合は大使館や領事館などで公証担当官の面前でサインをすることになります。イメージ(注)モーゲージ書類以外にも公証人を必要とする書類がありますので確認が必要です。

契約の成立から所有権の譲渡までにかかる日数は、ローンを組んだ場合は約30~45日。
現金購入の場合は融資の審査期間を省けるので約1~3週間で完了できます。