よくある質問


みなさまから寄せられたご質問にお答えいたします。
投資全般に関する質問テネシー州リモデル済、テナント付物件購入に関する質問TRUST DEESに関する質問



投資全般に関する質問

どうしてアメリカの不動産がいいのでしょうか?

過去60年以上の歴史を振り返ってみてもアメリカの不動産は長く持っていれば持っているほど価値が必ずあがるというアプリシエイション、家賃を毎年法的に上げることができるのでキャッシュフローを調節できる、そして投資家として税金を抑えるシステムが充実している、物件の買い方がとてもフレキシブルである、といった理由からでしょう。


少しですがまとまったお金がありますが日本に住みながらでもアメリカに投資できるのですか?

はい、もちろんです。アメリカへの不動産投資にはいろいろ種類がございますのでその中から自分にあったものを選んでいただくことができます。


アメリカに口座を開いてキャッシュフロー分をそちらで管理したいと思います。可能でしょうか?もし可能であれば更にそのお金を日本から引き出すことはできますか?

アメリカに口座を持つことは可能です。日本からもATMカードなどで引き出し可能ですがその際の限度額や税金に関しては日本の専門家に必ず指示を得てください。


YUKOさんのやられているような不動産フリップに興味があります。私にもできますか?

現地に在住されてなくてもPrivate Money Investorとして私達とのジョイント投資方式を採用し、投資へ参加していただいております。詳細は直接お問い合わせください。


大変失礼なのですがネットでしか情報を交わせていないため信頼性という面で不安もあります。

それはその通りですね。お客様からアメリカを訪ねていただきお会いすることも可能ですし、私が日本でセミナーを開催することもございますのでその際にお越しいただき、特別にアポイントメントを作ることも可能です。Eメールで何度か交信した後に信頼感がうまれ、投資を決意された方も数多くいらっしゃいます。今まではずっとアメリカ人の投資家とビジネスをしてきましたが最近は日本人の方が増えてきました。お客様の声なども今後はご紹介していきたいと思います。


アメリカに投資した場合の税金のことが心配です。

私どもには現地オレンジカウンティーに日本人のCPAとのコネクションがあり実際に投資を始める段階で直接対応していただくことが可能です。日本での税金の処理のアドバイスはしておりませんが、お金がアメリカにある間の税金対策、または処理についてはご相談いただけます。


アメリカの不動産投資は必ず儲かるのでしょうか?

”投資”ですので必ず儲かる保障はありません。リスクをなるべく低くさせ、自分の安心度の中で実行していくことをお薦めいたします。尚、投資の紹介はあくまでも紹介であり、投資をすれば必ず儲かるのでしなければならないという強制はしておりませんのでご了承下さい。


電話で相談できますか?

時差の関係もあるので相談、質問はeメールにて対応させて頂いております。ご了承くださいませ。


資産保護のトラストに興味があります。Yukoさんの方で紹介してくれるのでしょうか?

無料会員登録していただくことにより私の発信している最新の情報を得ていただくことが可能です。



テネシー州リモデル済、テナント付物件購入に関する質問

メンフィスについて

ミシシッピ川の水害やトルネードが心配です。

私達のメンフィス物件はほとんどはメンフィスの南東部分に固まっており、ミシシッピー川は西側に位置しております為、かなり遠いです。それに加え、2011年の水害は大きなニュースになりましたが前回テネシーで水害が起こったのは1927年までさかのぼります。約100年に一度の災害だったといえます。またメンフィス市が指定するフラッドゾーン(洪水警戒地域)には弊社物件は入っておりません。
トルネードはないエリアです。


メンフィスの治安はどうでしょうか?

アメリカのどの都市にも治安の悪いエリアがあります。メンフィスも同様でいいエリアもあれば悪いエリアもあり、弊社ではいくら物件価格が低くてもこういった治安の悪いエリアに物件を所有はしておりません。理由としてはやはりテナントの質に問題があり空室率が多かったり、家賃滞納などの問題もあるからです。また物件破損も多く、こういったトラブルを最初から避けるためにエリアには特に気をつけて物件を購入しています。


物件のあるエリアはどんなところですか?

弊社物件が固まるエリアは大きく分けて下記の4つのエリアとなります。

各エリアをビデオでご案内しております。
下記リンクよりご覧ください。(動画から学ぶ→テネシー州メンフィス)
http://usafudosan.com/?page_id=1729


White Heaven:
メンフィス空港近くの地図でいうと空港の左側(西側)に広がる住宅街です。
空港で働く方、または周辺で働く方の賃貸需の高いエリアです。
空港が近いため、よく騒音が問題になりませんか?というご質問を日本にご在住の投資家の方よりいただくのですが、米国では騒音はほとんど気にしない方がおおく、どちらかというと勤務先に近い場所を好まれます。(ガスがセーブできます)
平均物件価格帯:$80,000-$100,000


Midtown:
Midtownは病院やヘルスケアー関係の会社が立ち並ぶエリアで、また大学も多いので病院関係や、大学で働く方の多いエリアです。このエリアは他のエリアに比べて物件が古いのでびっくりされる方も多いのですが、(1910-20年代に立てられた物件が多いエリアです)ずっと1920年代から立っているわけではなく、米国では引越しのたびにリモデル等を行いますので、たぶんオリジナルの部分は土台位だけだと思います。
平均物件価格帯:$65,000-$80,000


Bartlett:
メンフィスの北側に位置する郊外のbartlett市 (バートレット)に近いエリアです。
そこに住んでいる住民しかいけないプライベートの湖があったり、裏庭は森のような物件も少なくありません。他のエリアに比べ、やはり物件価格も少し高くなり($100,000前後)、又、大きい物件が多いエリアです。
平均物件価格帯:$100,000-$150,000


South East Memphis:
エリア的にはテネシー州とミシシッピ州境やメンフィス郊外にある高級住宅街German Town(ジャーマンタウン)に近いエリアで新しい住宅街で、物件自体が比較的新しいのが特徴です。
昔の大地主の土地(プランテーション)が残るエリアでもあります。
平均物件価格帯:$80,000-$150,000


物件購入について


Zillow/Tuliaにある物件価格と御社の価格に大きな開きがあるのはどうしてですか?

まずzillowやtuliaといった無料サイトのためどちらかというと、不動産エージェントの広告目的で作成されています。ネットで検索されるとテネシー州の物件情報はどうしても少ないためにzillowやtulia のサイトでしか検索できないのが現状となっております。

zillowやtulia はどうしても銀行差押さえ価格や古い(アップデートされていない)物件などが混在し、またエリアも2-3マイル等の広範囲での価格平均が出ているため、正確な数字が出ておりません。

以前もzillowに関するご質問を多数頂いたことがありますので一度優子マックマーンがブログで取り上げたことがあります。下記ご参考くださいませ。
http://ameblo.jp/mcmahonconsultant/entry-11498413776.html

メンフィス物件はパートナーのOCGが購買を担当していますが周辺物件のコンプ(物件比較)を出す際は有料のサイトで1年以内に売却された、半径1マイル以内、同じような大きさの物件を比較して価格を出しています。また、不動産鑑定士を雇って価格を決定する場合もあります。


購入の際の送金は日本からできますか?自分の米国内の銀行を必ず通さないとだめでしょうか?

物件購入の際はご自分のアメリカの口座からでも結構ですし、資金が日本にある場合は、直接日本の銀行からエスクロー指定の口座への送金が可能です。


物件購入時の初期費用はいくらくらいと考えればいいですか?

クロージング費用(固定資産税の日割り計算、タイトル保険、タイトルサーチ代、弁護士代など)と呼ばれるものがだいたい2500ドルくらいかかります。またそのほか任意で追加の保険をご購入される場合はその費用も掛かります。


<賃貸用にリモデル済み>とのことですが、どのようなリモデルですか?

メンフィス物件は賃貸目的で物件をリモデルしています。主にシステム(水回り、電気電線系統給湯器、エアコン、ヒーター、屋根など)を中心にリモデルを行っています。逆に内装はアパートメントグレードとなっており、使えるものはきれいにして使用しています。


今後どれくらいで所有物件のリモデルが必要ですか?

小さな修繕は出てくると思いますが今後10年間は大きな修繕は必要ないと思われます。


日本での減価償却目的で物件を探しています。メンフィス物件は対象となるでしょうか?土地と建物の割合はどれくらいでしょうか?また建物の構造は?

メンフィス物件は木造で築年数も22年以上のものがほとんどです。メンフィスエリアは土地の価値がほとんどなく、土地と建物の割合平均は25%/75%という感じになります。 *物件のある郡のホームページで土地と建物の割合はご覧いただけます。


御社でリモデルした内容は見ることができますか?

リモデルは弊社メンフィスパートナーのOCGが行っており、リモデル履歴、並びにシステムに関するレポートをお出しします。物件購入の際にはテネシー州公認の検査員による物件のインスペクションが行われます。(費用は買い手負担。350ドル前後/物件の大きさにより異なる) 物件によってはリモデルしてから1年ほど経っている物件もあるため、ご購入時の物件の現状をこのレポートで把握いただきます。またレポートで修繕要となっているシステムに関する修繕は売り手負担で修繕いたします。


セラーファイナンス(ローン)について


セラーファイナンス(ローン)とは何ですか?

売り手であるOCGが銀行となって投資家の方にご融資するローンです。各物件ごとに多少の差はありますが頭金はだいたい物件価格の50-70%、金利は6-8%でほとんどが7年間のローンとなります。


7due15の意味がよくわからいのですが?

これはローン額を15年ローンとして算出したものを毎月お支払い頂き、7年目の最後に残債を一括返済するバルーンペイメントというローンになります。


ローンの前倒し返済は可能ですか?

可能です。特にペナルティもございません。


ローンはいつまでに、どうやって支払えばいいのでしょうか?

毎月のローンは1日が期日となっていますのでそれまでに指定の銀行口座へお振込みをお願いしています。各銀行の自動引き落とし機能を利用されると支払いを忘れる心配がありません。


空室中もローンは支払わないといけませんか?

はい。投資家様にはローン返済義務がございます。空室の場合はローンのみでなくメンテナンスや修理等の諸経費の支払いが発生する場合がありますことをご了承ください。


セラーファイナンスで購入する場合、ノータリー(公証人)の署名が必要なようですが、日本国内ではどこでできますか?

ノータリーは日本国内の米国大使館および領事館で取得することが可能です。

右記リンクをご参考ください。http://usafudosan.com/?page_id=3102 ノータリー(公証人)のサインがセラーファイナンス書類には通常3-4箇所必要となります。米国在住の方はNotary Public でのNotaryが可能です。


管理について


管理費(10%)にはどういったものが含まれますか?

テナントからの家賃回収、滞納の際の手続き、強制退去の手続き、新規テナントのマーケティング、バックグランドチェック、修理修繕の対応などが含まれます。


管理費(10%)が毎月の家賃から差し引かれるようですが、空室時も差し引かれますか?

いいえ。空室時は差し引かれませんが、新しいテナントが決定後に<新規貸借費>としてお家賃の半月分が差し引かれます。これには新規テナントのマーケティング費用なども含まれております。


テナントはオーナーである私が自分で選べますか?またテナントはどうやって選ぶのですか?

オーナーの方がテナントを選ぶことはできません。管理会社が第三機関であるバックグラウンドチェックの会社に依頼してその結果をみて判断します。


どのような方がテナントなのか教えてもらえますか?(属性を知りたい)

米国では個人情報の開示(性別、人種、年収、年齢等)は法律で禁止されており、オーナーの方にもテナントがどのような方かお知らせすることはできません。オーナーになられた後にテナントと管理会社間で交わすLeasing Agreementのコピーはお渡しすることが可能です。


バックグラウンドチェックではどのようなことを調べるのでしょうか?

直近の強制退去歴、職歴、犯罪歴、借金歴などを調べます。
また管理会社から今住んでいるアパートのオーナーや管理会社に電話で確認したり、職場に電話をかけて確認する場合もあります。


家賃の値上げはいつ、どのようなタイミングで行われますか?

テナント入替時に周辺の相場を確認して決定します。


新規テナントのマーケティング方法を教えてください。

インターネット、地元の新聞、クレイグズリスト、家の前にFor Lease の看板をたててリモデルするなど、あらゆる媒体を使ってマーケティングします。


テナントは平均どれくらい住んでいますか?

入居時はほとんどの方が1年契約でその後Month to Month という契約に変更になる場合が多いです。また弊社管理物件の平均は2-3年となっています。


テナント引越後の費用はどれくらい考えておけばいいでしょうか?

数年住まれて引越しされた場合の修繕費用はだいたい2000ドル前後かかる場合がほとんどです。テナントからは入居時にデポジットをもらっているので引っ越し後の簡単な修理修繕、カーペットクリーニング、ペンキ塗り替えなどはまずこのデポジットから差し引きますが差額はオーナー負担となります。


物件の保険はどのようなものがカバーされますか?内容についても教えてください。

保険は火災、盗難、強風にはいっております。ハリケーンや地震はないエリアです。
また物件の構造の保険のみでなく、テナントからの訴訟時に対応する保険も含まれております。こちらは上限2ミリオンまでをカバーする保険となります。
また任意で追加の保険も物件をご購入後に、ご案内しています。


保障額を大きくしたい場合は可能ですか?

はい、可能です。お問い合わせください。


TRUST DEEDSに関する質問

Trust deed investment って何?

物件に対して出資をすることによりその物件の生み出すキャッシュフローから経費を差し引いた純利益から一定の額を毎月受け取る投資です。


Trust deed investmentの利点は?

物件を所有しないため、わずらわしい家賃の滞納や空室期間を心配しなくてもよい全くの不労収入となります。また物件を所有していないため、固定資産税や修繕費など経費も発生いたしません。


Trust deed investmentの難点は?

(物件を所有しないため)減価償却などの税金優遇制度は利用できません。


Trust deed investmentでの元金とリターンはどのようにして守られているのですか?

公証人のサインの入った Deed of Trust(信託証書)と物件所有者である Home Brand Properties, Inc. 又はそのパートナーと投資家の間で交わされた Promissorynote(約束手形)により投資家の元金と利益は守られています。


物件のオーナーは誰ですか?

Home Brand Properties, Inc. 又は HBP 関連会社(MYHBP, LLC., Future Planning,LLC.)、メンフィス物件の場合はパートナーである Owens Consulting Group, LLC.となります。


Trust Deed Investment の物件はどこにあるの?

南カリフォルニア:ロサンゼルスを中心に半径 50 マイルのエリア内
北カリフォルニア:サクラメントを中心に半径 50 マイルのエリア内
ハワイ:ワイキキエリア
メンフィス:シェルビーカウンティー内


同じ物件に複数の投資家が出資しますか?

はい。


Trust deed investment の投資期間は?

物件により 1-6 年と異なります。


どのような方が Trust Deed Investment に参加されていますか?

確実に資産を増やしていきたい方、資金が銀行においたままになっている方、リタイアメントアカウントに貯金がありそれを更に増やしたい方、テナント管理にうんざりしているけど毎月決まった収入が欲しい方、不労収入を得たい方、リスクの低い投資をしたい方、既に物件を所有していて投資案件の分散をしたい方、など動機は様々です。不動産投資の経験がなくても始められる投資であることから知識や経験を多く要する投資の代わりに投資ポートフォリオのひとつとして始められる方も多いです。


リターンはどのくらいですか?

物件により年利は 5~6%と異なります。(一度投資を始めたものは終了するまで固定年利です)


Trust Deed Investment の物件は選べますか?

物件取得が不定期のため、ご希望の方には弊社で物件入手後メールにてご案内しています。
メーリングリストへお名前を追加ご希望の方は EMAIL にてご連絡ください。


手数料はいくらですか?

ご参加額にかかわらず約定手数料として一律500ドルとなります。


*TDI 物件は期間中に売却などにより終了する場合がございます。その場合は一度投資元金
をお戻しして TDI を終了するか、または別物件にロールオーバーすることが可能です。