投資について


私の資産形成法私の予算別資産分散法物件タイプについて

私の資産形成法

私は投資の分散化を実践しています。投資なので保障はありません。
リスクをなるべく減らす為に一つの投資方法だけに頼らないよう
特性の異なる投資物件を所有しています。


短期投資 Flip (購入対象:一戸建て、2世帯ユニット)1年未満

物件を購入し、修繕してまた市場に出す。
短期間で高い利益を出せることからアメリカでは人気の高い手法で通称”不動産フリップ“といわれている。期間は半年から最長でも1年。主に南カリフォルニア物件。


中期投資 Trust Deed Investment
(対象:一戸建て、2世帯以上のユニット、アパートメント)2-5年

物件を所有せずに毎月家賃を回収する中期投資。わずらわしい物件管理が全く不要なこの投資の期間は通常は2-5年間。
期間内に毎月家賃を回収し満期には投資した資金を回収。アメリカに物件所有することに躊躇している方や投資初心者にはリスクが低く管理フリーの賃貸物件への投資を可能にさせる。


長期投資 Buy and Hold (購入対象:一戸建て、2-4世帯ユニット)8年以上

物件を購入、所有し、キャッシュフローを目的として賃貸する。
最低8年は所有し経済の動向を見ながら転売。
毎月キャッシュフローを出しながら売却時にはアプリシエーションが期待できる確実性の高い投資方法。


長期投資 Flip to Own, Buy and Hold
(購入対象:一戸建て、2-4世帯ユニット) 8年以上

物件を購入してリモデルをしてそのまま物件を所有。
主にこちらはカリフォルニア物件が対称となり、私達により厳選された物件の選択とリモデルを行いテナント入居前には既にエクイティーがついている物件を取得。
ボロ家をリモデルし価値をあげて所有することに興味のある遠方在住投資家に人気のある投資。




私の予算別資産分散法

$80,000以上
流行のフリップを体験! 短期

ミニマム$80,000からカリフォルニアまたはハワイの一戸建てフリップに共同参加。
物件の生まれ変わりを共に体験できます。アメリカの住宅のトレンド等も学ぶことができ、且つ短期間で良いリターンを得る投資方法として人気があります。
≫お問い合わせはこちら


$50,000~400,000
カリフォルニア&メンフィスで物件所有せずに毎月家賃を連続で回収!(2-5年)中期

賃貸物件を所有するにあたりリスクとして考えなければならないテナントの家賃滞納、空室、良いテナントの選択、固定資産税の支払い、物件の苦情、修繕に対しての対応。。。これらの問題なしに毎月家賃が回収できたらどんなにいいことか、と考えたことはありませんか?それを可能にしたのがこのTrust Deed Investmentです。物件を所有しないこの投資では完全不労収入獲得が狙いです。私達により厳選された物件に対してしっかりと毎月の収入を心配なく回収できる安全性の高い不動産投資。アメリカならではのこの投資は苦労せずにまとまった資金を大切に育てたい方に向いています。
≫Trust Deed Investmentの詳細はこちら


$65,000~150,000
ブルースの発祥地メンフィスで賃貸物件所有! 長期

テネシー州メンフィス市のパッケージ物件を購入、所有していただけます。 全米で大きな都市18位にランキングされているメンフィス。 現在65万人の人口をかかえ、2020年までには更に12%の人口増を予想している注目の都市。 ご紹介する物件はすべてパートナーのOCGがの所有しているキャッシュフロー物件。 遠方からの大家業を可能にしたリノベーション、テナント確保、保障、管理の全てをパッケージ化した投資物件所有。 キャッシュフローを確保しながらの長期投資物件。 Seller Financeで外国人でもローン可能物件有。カリフォルニア物件ほど資金を必要としないメンフィス物件の所有は多くの 日本からの投資家の方から好評です。
≫詳細はこちら


$170,000~450,000
やっぱりここ、カリフォルニアで賃貸物件所有、Flip to Own! 長期

南カリフォルニア(ロサンゼルス、オレンジ、リバーサイド、サンベルナーディーノカウンティー対象)と北カリフォルニア(プレーサー、サクラメントカウンティー)の一戸建てもしくは複数ユニットを銀行から直接不良債権物件を購入することにより、通常マーケット価格を下回る金額で物件を入手、その後リモデルしテナント入居済みの物件オーナーとなりキャッシュフローとアプリシエーション(物件価値の値上り)の両方をゲット。 カリフォルニアへの投資で成功者を次々に生み出した長期型投資法です。 賃貸して少しでもキャッシュフローを出しながら長期間所有しアプリシエーションで投資物件を数倍の金額で売却。
≫物件詳細希望の方はこちらよりご請求ください


$500,000~20,000,000以上
プチデベロッパーになる!

銀行に差し押さえられた大型アパートメントや管理が行き届いていない空室の多い大型アパートメント又はショッピングセンターを購入。リモデルを行い、管理をしてアパートメント又はショッピングセンターを最高の状態へ持っていき、キャッシュフローと瞬時のエクイティーを得ることができる。 タームは長期になるか短期になるかはプロジェクトにより異る。アパートメントとは250戸までのユニットを持っているものでショッピングセンター同様、予算により州が異なる。
≫この投資に関してのお問い合わせはこちら




物件タイプについて

スタンダードセール(Standard sale)

エクイティーセールともいい、物件を所有している人はその物件を売ることにより自分の残っているローンを払いきり、儲けをだせるという意味。通常数年前に物件を買い転売している人はこのカテゴリーに入る。
要するに自分の借金よりも高い金額で売れる物件ということである。
これを“スタンダード”と呼んでいるあたり、アメリカ不動産は物件の金額は上昇することがマーケットの前提になっていることを示しています。


ショートセール(Short sale)

スタンダードセールと異なり、借金の方が物件金額より高いことを指す。
オーナーが売主ではあるもののオファーはオーナーの借金がある銀行へ提出され銀行がそのオファーをのめるかのめないか決断する。
契約が成立された場合、オーナーは差額を支払う義務はない。交渉に時間が有するので投資物件には向かないが自邸購入予定でその物件がとても気に入った場合は待つ価値がある。
ただ待っている間にフォークローズ(銀行に差し押さえられる)してしまう場合もあるので注意が必要です。


フォークロージャー、REO(Foreclosure, Real Estate Own)

Bank Own(バンクオーン)とかLender Own(レンダーオーン)ともいい、オーナーの支払いが滞り銀行が物件を差し押さえたもの。
その段階では物件の名義はオーナーから抵当権をもっていた銀行へ渡り、銀行が売主となり物件を売却する。差し押さえた段階でオーナーがまだ住んでいる場合は裁判所のオーダーとシェリフ立会いのもとに立ち退き作業をし、銀行の経費により物件の掃除、(時にはカーペットの取替え、壁のペンキ塗りなおし)危険物の廃棄と修理など物件を売れる状態に戻す。
場合によりキッチンキャビネットなどが前オーナーにより持ち出されていることも多く、そういった場合も銀行側の経費で全てリモデルされる。立ち退き作業から物件が市場にでるまでは半年から1年かかる。
銀行が不動産エージェントを雇い、通常のプロセスで売却される。マーケット価格の80%以下で売られることが多い。この場合、前オーナーに借金返済の義務はない。


オークション(Auction)

物件がフォークローズする前にオーナーは銀行からNODの通達がくる。(Notice Of Defaultの略)
通達内容は滞納が続いているので物件を差し押さえます、そして何もアクションを起こさなければこの物件をオークションに出します、という通知でその中にはオークションの日付も記入してある。
オーナーがその通知を無視していると物件はオークションにより売却され、売却が成立するとオーナーには立ち退き通知がとどくシステムになっている。
オークションで売れなかったものはいよいよ銀行により差し押さえられフォークロージャーのプロセスに入り銀行により市場に出される。


プロベート(Probate)

オーナーが亡くなり、トラスト(生前信託)がなかった場合(遺言だけでは駄目)物件は裁判所に権利が移される。そこで故人の遺産管理として裁判所の基に裁かれ遺族はその為に多額の弁護士代、裁判所経費を払い故人の遺産配分又は借金返済を行う義務がある。
(裁判は通常1年から1年半かかる)プロベートに入った物件は殆どの場合それを売り借金を返したり、遺族で分けたりするので売らなくてはならない。
通常は買いやすい物件ではあるものの中には裁判所へ出頭しなければならないものもありしっかり選ぶことが必要である。