メンフィス市のお隣バーレットエリアに投資を始めてから早4年が経ちました。
メンフィスでは他のエリアにも投資案件を所有していますがバーレットの物件は新築ものはさほど大きくないですが古いエリアの物件は建物面積が大きい＝家自体が大きいのでテナントさんには人気のあるエリアです。個人的には古い街並みの方が好みですがなぜか日本から視察に行かれる人は皆さん揃ってバーレットの物件を気に入って購入される傾向にあります。雰囲気がいいからかな？
そんなバーレットの雰囲気は下記ビデオから見ていただけます。4分くらいとちょっと長いですが街並みをくまなく撮ったつもりです。。。。はじめから3分くらいまでは新しめの区画化された感じのエリアでビデオの3分ずぎあたりから昔の（私の好きな）街並みのネイバーになります。
今回はこのエリアに出ている物件をいくつか紹介させていただきます。
メンフィス物件はキャッシュフロー案件であり騰貴目的での投資とは異なります。であればなるべく家賃の高く取れるエリアがいいと思うのです。確かにこのエリアは他のメンフィスエリアと比べるとやや高めの価格ですがその理由には学校区の良さなどもありデマンドがそれだけに高いということもうかがえます。
どうしても予算がないのであれば投資物件の場合自分が住むのではないので学校区はあまり関係ないと言ってきました。それは結果的にはリターンの数字でありデマンドの高さにあるからです。学校区が全てではありませんが学校区の高さと物件の高さは比例します。
バーレットでは学校区は9－10、その他のメンフィスエリアでは学校区は1－3の間くらいですので物件価格が異なって当たりまえですね。
では同じ価格でカリフォルニアだったらどんな物件が買えるのでしょうか？
カリフォルニアはご存じの通り、騰貴が見込めるのでタイミングによっては数年で転売ということも大いに可能。それ故キャッシュフローはメンフィスなどと比べると低いし家も小さい。私はカリフォルニア物件はキャッシュフローがゼロでも買え、と言ってきている理由はこの騰貴にあります。日本では騰貴狙いの投資はリスクが大きいと言う声をよく聞きますがカリフォルニアで騰貴を狙わないで投資をしている人はいません。これはもれなくついてくる特典なので騰貴狙いはリスクではないと思っています。
私のカリフォルニア物件購入の目安はROI何％という数字でなく毎月＄200プラスであれば買う、というセオリーです。もちろん長期狙いなので騰貴は必ずついてくるし、家賃は毎年上げられるので買う時点でプラスであればその後マイナスになる可能性は少ないとみているからです。
今回のお薦め物件にはメンフィス案件と同じ価格帯で買えてしまうカリフォルニア物件も紹介しています。これはサクラメント物件でなんと2年前と比べると20％も騰貴しています。これはメンフィスエリアでは皆無。その代りキャッシュフローはメンフィスと比べると低め。でもこの物件それでもROI４％でてるんです。私の購入目安のネット＄200プラスをはるかに超える＄499プラス。
そんな物件リストは下記の写真をクリックしてくれた方にお届けします。
Happy investing!
