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ハワイとサクラメントどっちを買おうか?と迷ったら、、、、

Old Sac Downton (10)

ハワイとサクラメント、どっちに物件を所有することがオトクでしょうか?

という質問をいただきましたので今日は皆さんとこの選択、考える基本をシェアしたいと思います。

まず共通点は、物件長期所有型であること。どちらのエリアも年数が経つと物件の価値が上がっていくエリアなので長期間所有することが大きなメリットとなる点は同じ。では何が違うのか?

これは賃貸の特性に大きな違いがあります。

サクラメント

ミニマム1年リースにてテナントに居住目的として住んでもらい家賃収入を得る

ハワイ

ミニマム3日間にてゲストにバケーション中の滞在先として宿泊費を得る

まずはこの部分です。バケーションレンタルは日割りでチャージするので必然的に1か月の収入はリースの約3倍。これだけ見ると断然お得ですね。

ではその他の経費や管理はどうでしょう?内容を比較してみました。修繕の有無などお互いにあり得ることは項目には入れていません。

 

ハワイ

① ゲストの出入りが多い為管理費は宿泊費の20-30%。

② 電気代はオーナーもち(光熱費は共益費に含まれる場合もありますが含まれない場合はオーナーもちです)

③ 家具や備品を揃えなければならない

④ ゲストはバケーションで滞在しているので宿泊費滞納などはあり得ない

⑤ 月に一銭も入ってこないということがあり得ない

⑥ 自分が利用できる

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サクラメント

① 管理費は通常家賃の10%

② テナントが支払を怠った場合は強制退去などをする必要あり

③ タイミングによっては1か月の空室可能性あり

④ 電気代はテナント持ち(空室時のみオーナーが支払う)

⑤ 自分は利用しない

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両エリアともに家賃、物件価格ともに上昇していく傾向にある為、家賃の値上げがしやすいことは魅力的。でもエリアがらどうしても物件価格が高くなってしまいキャッシュフローという面ではあまり魅力的ではないことも確か。金額的にはハワイ物件の方がサクラメントより断然高い。でもバケーションレンタルすることにより収入分はリースより多いことでカバーできるし何よりも自分が使うことができるというのはハワイのバケーションレンタルの魅力。この魅力をどうとらえるかによって選択が大きく変わってくることは確かです。

ハワイに滞在しなくてもいい、というのであればただ単にハワイに物件を買ってリースに出していたのでは投資という視点でみるとあまりおいしい選択ではないです。それならサクラメントに安価な物件を買い家賃収入と物件上昇を狙うという選択が良いと思います。

ちなみに物件購入価格の差は下記の通り。

ハワイ

投資に適したワイキキ1ベッドルームコンドミニアム価格帯   350,000ドル以上500,000ドル未満

日本人でもハワイの銀行から融資可能(但し頭金50%-60%必要)

サクラメント

投資に適した2ベッドルームコンドミニアム価格帯   120,000ドル以上250,000ドル未満

日本人は銀行融資はできません。

 

ハワイ物件を融資を利用して購入した場合とサクラメントを現金で購入した場合のROIは同じくらいかサクラメントの方がキャッシュフローは高くなります。どちらのエリアもキャッシュフロー狙いの投資ではない、ということです。なのでなるべく高いキャッシュフローを期待したいるのであればメンフィスのようなアメリカ南部エリアへ行くと物件価格が低いので必然的にキャッシュフローは都心部に比べると高くなります。

キャッシュフローを多少なりとも得ながら物件騰貴を試みる、又ハワイの場合は自分がバケーションで使いながら自分が使わない間収入を得ることができる、という考え方です。投資で使える資金が10万ドル以下である場合はメンフィスのようなアメリカでも物件価格の安いエリア(その中でも家賃が高めのエリアを選ぶこと)での物件所有しか選択がありませんが予算が10万ドル以上あるのであればサクラメント。それ以上でハワイによく行く、という人はハワイのバケーションレンタルという考え方から始めると選びやすいと思います。

どんな物件が買える?と思った方はサイトより物件リスト見てみてね。

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