景気良すぎ?南カリフォルニア不動産動向ダイジェスト

6月末づけでカリフォルニア州不動産アソシエーションより今年半年の不動産動向が出ました。
ここ半年は本当に驚くほど物件の価格が上がってしまい、フリップ物件を思ったよりも購入できませんでした。
1つ前の投稿にも書いたように今までフリップをしていた投資家でお金をもっと出せる人たちはデベロップメントへ移行しつつあります。
それでも良い物件を入手できている投資家たちは何らかのコネクションがある人たちばかり。
私達もこんな中今年に入ってからは数件のフリップ物件を入手しましたが、やっと契約までこぎつけたのに売り手がやっぱり売るのを辞めたと行って来たりこちらの要望をのむといってのまなかったり、、、、
やむを得ずにキャンセルしたものもありました。
下記グラフがカリフォルニア州不動産アソシエーションからでた上半期の結果報告です。

market at glance June 2015
 
 
縦コラムのExisting Home Salesとは既存の売りにでている物件を表します。横コラムのCurrent periodとは2015年の上半期、Last Periodとは2014年の下半期、year agoは今と同時期の1年前、Change from last periodとは2014年の下半期からは価格が3.3%上昇、更にはChange from year agoとは昨年1年前からの変化は11%の上昇にあったことを指します。
 
縦コラムのMedian home priceを横に見ていくとその価格の上昇ぶりがわかります。
Unsold inventory indexとは在庫として売れ残ったものの比率、median time of marketとは物件が売りにでてから売れるまでの平均期間を指します。今期は平均33日です。
 
今では南カリフォルニア物件では利回りは殆ど期待できません。理由は簡単、物件の値段が高いことにあります。南カリフォルニア物件は特にもともとキャッシュフロー狙いの不動産投資ではありません。
その理由はこの価格の上昇ぶりを見るとわかると思いますが物件騰貴が第一の狙いところとなるからです。キャッシュフローはプラスであれば何%でもあまり重視する必要はないということです。
アメリカ在住者であれば融資を得てレバレッジをきかかせて物件を買えるのでキャッシュフローは高くすることもできますが日本在住の方だと融資を得られないので現金買いとなると全くの騰貴狙いとなります。これでもいいのですが日本の方にはこのコンセプトはなかなかのみこめず、結局買わなかったという方が今年は多かったように見えます。円安もあったので尚更億劫になったという方もいらっしゃるでしょう。
このようにアメリカの不動産動向は刻々と変わっていくので待っていたらなかなかタイミングをつかむというのは容易なことではありません。
お問い合わせをいただく方の中にはROI10%以下なら買いませんという方がいらっしゃいましたがこれだと絶対買うことはできないでしょう。物件が生み出す利益とは日本と異なりROIだけではないのです。
正直いって今であれば2%もでていれば良い方。これでも購入者はたくさんいるので買わないというのであれば永遠にユニコーンが現れるのを待っているのと一緒です。
 
私は現在、レジデンスを買ってテナントを付ける不動産投資よりもお金を生み出してくれる不動産をからんだビジネスの購入に目をつけています。メルマガでも触れましたがこれに関しては又次回の記事で情報をシェアしてきたいと思っています。結局はお金がお金を生み出してくれれば投資としては成功ですよね。
であれば何もテナントを持つことだけがゴールではないということ。
ちょっと視点を変えればいろんな投資の機会のあるアメリカはやっぱり面白い国だと思います。

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