このところご縁がありいろいろなファイナンシャル関連の人たちと会う機会が多く自分の投資案件のリファイナンスなども含めリサーチをしていました。
今まで沢山の日本の投資家さんにアメリカで融資は取れないか？と聞かれちょっと難しそうですという回答しかできなかったけど今日ミーティングをした銀行さんは外国人への融資を比較的に積極的に行なっていることがわかりました。
今日のミーティングで聞いていたこと、覚えている範囲でまとめてみました。
こんな人に融資がでるそうです。
１、アメリカに既に不動産を持っていてそれを担保にお金を引き代したい外国人
いわゆるリファイナンスとかキャッシュアウトとかいわれていますが融資がおりない外国人はこれまで現金で物件を買った人は売るまで現金が戻ってこなかったのですがこの銀行は所有物件を担保に最大65％LTV出るそうです。融資をとるのに必要な書類は日本からサラリーマンの場合は会社に勤めているという証明書、Proof of Employee。これは英語版が必要です。それとローンを組んだ場合の毎月の支払い額12ヶ月分が日本かアメリカの銀行にリザーブとしてあるという残高証明書。
２、これからアメリカに不動産を購入したい外国人
ローンは最大65％LTVまででるそう。のこりの35％は頭金ということになりますがこれはギフトでもいいそうです。ラッキー！他に必要な書類とリザーブは上記と同じプラスクロージングコスト分があるという証明を出せればオッケー。その他は2ヶ月分の銀行残高証明。
３、現金を沢山持っていてそれを担保にローンを出したい外国人
これはLine of Creditという扱いになるので不動産は関係ありませんが持ってる現金のうち最大70％まででるそうです。ここの銀行にその資金を動かす必要がありますが結構簡単に融資してもらえそうでした。
ここはアジア系の銀行で規模は結構大きいです。審査の厳しいアメリカ系の銀行と比べるとかなり融通がききますね。確定申告の提出などがないのは嬉しい。お金を貸すことにとても積極的です。
銀行に直接出向いても外国人用融資のパンフレットは置いてないそうで紹介してもらい次へ進む、というシステムらしいです。なるほど、、、、
詳細は個人によって多少異なりますが融資を考えている外国人には道がぐんとひらけた感じでしょう。レバレッジかけて物件をどんどん増やしていければ資産形成にも拍車がかかりますからね。
あ、不動産関連のローンは全てノンリコースローンです♪
不動産価値がどんどん上がるアメリカは物件に見込み価値が見いだせるからノンリコースローンでオッケーなわけで、プレビルドで購入したこんな物件も立ち上がり早々ランドスケープを完成させて即転売する投資家が多いのです。
そんな投資家があとを立たないニュータウン。万が一売れなかったら貸せばいい。家賃で経費がまかなえるならしばらく所有してもいい。何が自分にとってリスクなのかを考えてそのリスクをマネージできるのであればやらないほうが勿体無い。
不動産を短期で転がして利益を得る方法は場所とプロダクト次第。融資も含めた詳細はお問い合わせくださいね。（融資だけの紹介はしておりません。ご了承ください）
