2017年初めての記事となります。今年もどうぞよろしくお願い致します。
１月はさっそくハワイのフリップ完了物件のクロージングがあり年始スタートから良い兆候！ハワイのフリップ物件も数が増えてきたので毎月購入と転売のエスクローで出たり入ったりという感じです。ずっとフリップ物件の到来をお待ちくださっている投資家さんには申し訳ないのですが現時点ではフリップの投資枠が満員御礼で新しい投資家さんの枠がありません。。。。
現行の投資家さんが何かの理由で抜けられた場合、再度皆様にはお声をかけさせていただきます。
がしかし！
今年はTDI案件が沢山でてくる予定です。フリップのキャンセル待ちに並ぶよりはTDIがあるのであればそちらへ転向ということもかなり有です。でもどうしてもフリップがやりかたったのに！と思っている方、TDIにはこんな魅力もあります。それは、、、、
１．年利がフリップより低くても確実に最低でも1年からのタームとなる為半年で終了してしまうフリップよりは利益が高くなることもおおいに考えられる。
２．毎月収入がある。
2017年、フリップもTDIもROIが変わります
詳しい内容は今年の4月東京セミナーで皆さんに直接お話したいと思っているのですがおおまかな理由は、、、、
2014年以来カリフォルニア、ハワイエリアでは物件価格が上がり続けている為銀行の融資金利は歴史上過去最低の低さとなっていて、銀行の金利が低いのでその他のレンディングも必然的に金利を下げている動きにあります。
フリップ
ここ数年、物件の価格は高いは物価は高いはで今都心部で不動産投資を行う投資家たちは物件を買ってリモデルをして転売という個人レベルのフリップから大企業のデベロップまで含め銀行の金利を今までのように払っていたのでは採算が合わないという事態が多数発生しています。これと全く同じ現象が私達の行うカリフォルニアのフリップでも起こっていて結局は2016年、カリフォルニアでは1軒しかフリップしません（＝できません）でした。もちろんもっとリスクを背負えば数件できていたかもしれませんが私達の投資モットーはなるべくリスクを低くし確実に稼ぎを得るというものなのでリスクを高くしてまでもフリップしたい、という典型的な”カウボーイ投資家”とは異なります。
2014年の後半から不動産投資家に対してレンダーはお金を貸したがっているのにそれを使ってくれる人が減るという状態に。
それなら金利を下げてでも頻繁にお金を回してくれた方がレンダーにとっても得策と考えまずは不動産投資家が一番使うハードマネーレンダーが金利を下げ始めました。2010年、不動産価格が最も低かった時のハードマネーレンダーはなんと金利12％というのが当たり前でした。
でもそれだけ払っていてもそのお金を使う投資家はきっちり利益がでていたわけです。それは不動産の買い値が低かったから。
もちろん金利は不動産価格だけが理由で上がったり下がったりしているわけではありませんがこの視点は私達不動産投資家にとってはとても大切なポイントなわけです。12%も払えないけど6%なら払えるよ、という人が増えればレンダーもお金を回さなければ6%どころか0%なのでそれでは6%でも貸して年に何度も回してくれた方がよっぽどいいのです。
これもWin-Winの状態を築くことが大切で貸す方も借りる方も利益が出せる、という関係を築いていければお互いに笑顔でビジネスできるわけです。最近はハードマネーレンダーがうちのオフィスにいきなり営業に来たりもするようになりました。
最近彼らは7%という数字を出してきています。
今年のフリップはハワイエリアがメインとなりそうです:)
TDI
TDIも同じ動きです。ショートタームのお金がハードマネーレンダーやプライベートレンダーから安く借りられるようになりこのお金に差し替える投資家が増えてきました。又物件購入価格が高いので必然的にROIが低くなります。TDIはROIの中から捻出されるためこのROIより低い金利でないと必然的にwin-winの関係が築けないということになります。
それでもこのフリップやTDIの投資が人気があるのには担保となる不動産の価値の安定さと住宅需要の高さにより株のように急暴落が起こることは考えられないこと、又不動産は誰が見ても住所に行けばそこにあり、価値を比べることができるという利点もあるからなのです。
ROIが低くなるとはいえ、今の時代お金を銀行に寝かせていたって何の利子もつかないし、Mutual Fundだってそこまでリターンは出してくれないという事を考えるとやっぱりこの投資はMUST DOということになります。
今後不動産の価格が下がったらTDIやフリップのROIは又上がるかもしれません。でもいつ来るかわからない波を待つのであれば今乗れる波にのっておいたほうが絶対良いと思いませんか？
アメリカ不動産投資で待っていて稼いだ、というセオリーはあまり聞きません。
不動産の価格が上がり好調なときにはレンディングの金利は下がる。反比例の法則ですね。
今年はTDIたくさん出せるよう昨年から下準備しながら動いでいます♪
今年もHappy Investing♪
