本日最高気温45度まで上がったロサンゼルス、、、ラスベガスかアリゾナの熱風の中にいるかのような物凄い暑さ。車から出た瞬間にコンタクトレンズが乾燥してメキメキと音を立ててヒビが入ってきそうなくらいの暑さ。
それでもオフィスの裕子さんが良い物件を見つけて来てくれたので行ってまいりました！私たちの物件選びはかなりコンサバティブ。かなりシビアに物件を分析して本当に良いものしか買いません。良いものという判断にたどり着くまでにはいくつかの抑えたいポイントがあります。
この物件、ネイバーに入った途端目が❤️に。いいじゃな〜い、この辺〜！
Tree lineといって道沿いに大きな木が立っていて並木道みたいなっていることろのことを指すのですがこれ、人気ストリートの条件。
そして物件の前に来た途端、即Fell in Loveしてしまったのでした。
きゃわゆい1920年代スタイル❤️
投資物件は絶対エモーションで買ってはいけないのですがこの家は即買いしたくなる要素がたくさん！
でもエモーションはちょっと横に置いてどこまでリモデルしたらどのくらいの売値がつけられるかを吟味しました。これだけたくさんのフリップをしていて今まで一度も損失を出したことがない理由の一つとしては分析がかなりコンサバである、ということ。欲しいからといって無理やり数字を合わせたりしない。ということで、今回は買うか買わないかの決め手となるポイントを５つシェアしますね。
１。フリップする場合とレントに出した場合の２つのシナリオを分析
どちらに転がっても利益が期待できるのであれば絶対買い。フリップしないでホールドするのであれば出口戦略をどうするかの見通しを立てる。
２。周りの比較物件より高く売れる要素があるか？
近隣のリモデル済み物件より高く売りたいのであれば増築はマスト。per Sqftの比較。数字がでるなら絶対買い。
３。物件の活用性
物件自体にどんなポテンシャルがあるか分析する。この案件はデュープレックスだけどデュープレックルとして売らないでメインハウス＆ゲストハウスという使い方もある。そうした場合、価値が上がるのであれば絶対買い物件。それはそのエリアのライフスタイルにもよるので住民の属性をしっかり理解しておくこと。
４。オファー額と条件
欲しい物件だからといって高すぎるオファーを出さない。（信じがたいかもしれませんがこれで失敗しているフリップ投資家って結構多いんです）オファーを出す時にセラーのコストなどこちらでもつことを提案したりオファー額以外で何かセラーにプラスになることを提案したりクリエイティブなオファーに乗り気なエージェントであれば即オファー。細かいことはエスクローに入ったら考える。
５。立地条件
もちろんこれは良いに越したことはないけど例えば同じ良いエリアでも道ひとつで学校区がガラッと変わってしまう場合も有り。なのでぎりぎり良い学校区に入っていたりした場合、アドレスだけで買い手がつくのでこれも即買いの条件のひとつ。他にも徒歩圏内にレストランやコーヒーショップがあったり、ガラージ以外に駐車スペースがあったりというのも立地条件に入る。
というわけで今回の物件、オファー出すだけの条件が揃っていたので出しました。
人気のEagle Rock. 今日のランチはこちら。。。。
Spitz
2506 Colorado Blvd Los Angeles, CA
ラップは今まで食べたことあったけどここのは全然違う！絶対立ち寄って欲しいレストランのひとつ。
今回の５つの条件を満たしたこの物件。帰りの車の中でiphoneで作った簡単な動画ですが多少雰囲気見れると思いますので是非ご覧くださいませ〜。
1920年代のアメリカの家はチャームがたくさん！デザインストーリーはこちらからどうぞ♪
