アメリカ不動産投資には興味があるけど始める事ができない初心者の方にまずはアメリカ不動産投資のリスクとその解決法について解説します。解決法がある事で不安を取り除き、安心して始めるアメリカ不動産投資入門ガイド(初心者編）を作ってみました。
こんにちは！アメリカ在住27年、アメリカ不動産投資歴13年の現役不動産投資家優子マックマーンです。今日はアメリカ不動産投資に興味はあるけれど中々始められない初心者の方にまずは代表的なアメリカ不動産投資のリスクとその解決法を解説していきます。どれも私がアメリカ不動産投資を始めてから実際に直面したリスクですがやっていくうちに解決法がある事が分かりました。これを知っているとリスクをぐっと低く抑える事ができ初心者の方も安心してアメリカ不動産投資を始める事ができます。
目次： １．アメリカ不動産投資のリスクとは？その対処法もご紹介 アメリカ不動産投資典型的６つのリスク 空室 物件価格の下落 テナントからの訴訟 火災を含む災害 修繕と経費 為替 ２．アメリカ不動産投資前に是非やってほしいこと アメリカ不動産の知識を身につける ３．まとめ
アメリカ不動産投資のリスクとは？その対処法もご紹介
アメリカ不動産投資でよくある６つのリスクのを解決法を知っておくとリスクがぐんと低くなります。またどれも投資を始める前にご自分でさくっとインターネットで情報を集める事が可能。これをアメリカではDueDeligence(投資を行う前の事前調査）と呼んでいます。アメリカ不動産投資の初心者が失敗せずに投資を始められるように事前に必ず行うことをお勧めします。
アメリカ不動産典型的６つのリスク
- 空室のリスク：テナント退去後に次のテナントが入ってこない＝家賃収入がない、というリスクを防ぐにはこの物件が賃貸需要のあるエリアにあるか？犯罪率はどうか？学校区はどうか？を物件購入までに行うDueDeligence(投資を行う前の事前調査）でほぼ回避できます。
- 物件価格下落のリスク：購入価格は適正価格かどうかを周辺１マイル以内の同等物件(２-３軒）で比較してみましょう。そうすれば周辺の相場価格が把握でき、相場より高い価格で物件を購入するのを避ける事ができます。そして購入後に物件の価格が下落するにはいくつか要素があります。例えば過疎化が進んでいるエリア、雇用の種類が少ないエリア、治安が悪いDクラス以下のエリアなどに安いからといって物件を購入してしまうと本来価値が上昇することが魅力であるアメリカ不動産でもエリアによっては価値が下落するエリアもまれにあることを覚えておきましょう。
- テナント訴訟リスク：アメリカは訴訟大国です。階段から落ちた、ドライブウエイのひび割れにつまづいてこけた、等の訴訟はきちんと修繕することである程度のリスクを回避できます。大家であるあなたはテナントからの苦情や悩みには迅速に応えることで訴訟まで悪化していくことを防ぐことができます。また必ずLandlord(大家さん）保険に加入することもお忘れなく！
- 火災を含む災害のリスク：できれば天災、自然災害が少ないエリアに物件を購入する事が望ましいですが、嵐で木の幹が落ちて屋根に穴が開いた、テナントが火事を起こした、等はよく聞くことでほとんどの場合保険でカバーできますので保険に加入したときに建物の再建金額が保険で賄えるようであればリスクはかなり少なくなります。必要であれば災害保険に追加してよく起こりそうな災害をカバーするようなライダー（追加保険）に入ることも可能です。
- 修繕、経費がかかりすぎるリスク：物件の現在の状況を把握するためにも必ず購入前に検査(ホームインスペクション)をして検査レポートで確認して下さい。物件を所有している間の運営経費は物件のある市、郡、州の税金、（固定資産税）やエリアの光熱費、さらにはコンドミニアムの場合はHOA費や管理費がいくらかかるのかも予め調べておけばだいたいの経費を把握できます。全ての経費より推定家賃が上回るようであればそのお金の一部を修繕積立などしておくと修繕が出たときの安心材料となります。また不動産を所有している間のメンテナンスも定期的に行うことで修繕費が嵩むことを防ぐことができます。
- 為替のリスク：為替はリスクと思う方が多いかもしれませんがタイミングによっては得をすることも多く一概に”リスク”とは言えません。円安時に物件を売却しドルから円にしてかなり得をしたという方も多く、コントロールできない為替は売買のタイミングを図ることで防ぐようにすることです。ドル予算を持つことで円にしたときにお金が増えるということもあるため資産の分散化としてドル資産を持つことは思いのほか利点が多いことも事実です。
アメリカ不動産投資前に是非やってほしいこと
いかがでしたでしょうか？少しでも不安は解消されましたか？リスクはDue Deligence (投資を行う前の事前調査）を綿密に行う事でかなり低く抑えることができます。また不動産に投資したいと思った理由や目的を明確にし、自分には投資に使う予算がどのくらいあるのかを把握しておくことが大切です。アメリカには不動産業者というものは存在しておらず全てが自ら開拓していくシステムになっていますのでまずは自分で買いたい不動産案件を選ぶ力をつけることです。その後にアメリカで州のライセンスを所有している不動産エージェントを選択し購入を進めていきます。日本の不動産業者さんでアメリカ不動産を取り扱う業者さんに話を聞くことも勉強の一環ではありますがあくまでもそれは”営業マン”の視点でのお勧め物件にすぎないため、日本の業者さんを通すのであれば尚更自分で考えられる知識を前もってつけておくことであなたのアメリカ不動産投資デビューが素晴らしいものになるでしょう。
アメリカ不動産の知識を身につける
アメリカ不動産の情報はオンラインで検索すると山のように出てきます。情報が多い分、何が本当に必要なのかがわからなくなってしまっていることも確かです。まずは無料の情報を整理するためにも私の体験から綴った無料E-Bookとして『アメリカ不動産投資を始める前の10ステップ』をご用意していますので是非ダウンロードして読んでみてください。またYouTubeではアメリカ不動産投資で失敗しないために日本人がするべきことという動画も公開していますのでこちらも見てみてください。（ちょっと辛口だけど本当のこと）
その他にもYouTubeでは私の成功談、失敗談などおしみなく公開しておりますのでご覧くださいね。
また大好評である日本人の方でアメリカ不動産投資をされている方（日本在住、海外在住問わず）にお話しを聞く”Together We Grow"シリーズも無料で視聴できます。不動産を購入後の苦労や失敗談も盛りだくさん(笑）ですのでそう言った方々がどう不安や失敗を克服されたのかという生きた情報を得るのにはとても良いと思いますので是非ご覧ください。
あとは不動産関連の本、記事、ブログを読む、興味のあるオンラインコースで勉強する、不動産投資家の集いや大家さんの会に参加してみる、アメリカであれば各地にあるインベストメントクラブに参加してみる、等々、、できる事からはじめて見てくださいね～！
まとめ
不動産を”買う”ことを先走らない
成功した不動産投資にしていくには大きく分けて３つのステップがあると思っています。
ステップ１：まず勉強
不動産のように高い買い物を他人に言われそのまま購入しているのでは成功するわけがありません。もちろん知らない土地の不動産の購入なのでお勧めしてくれる信頼できる会社に頼みたいという思考はあって当然ですが本当にその会社が信頼できるのでしょうか？そしてその会社はあなたの資産をそこまで真剣に考えてくれているのでしょうか？まずは知らないことを知る。ここがスタートです。
自分で考えられる力をつけることで会社を通したとしてもその内容があっているのか、正しい金額で売られているのか、という判断ができる力はマスト。まずはできることから勉強を始めることが今あなたがすべきことです。
ステップ２：行動
自分で物件を選べるようになったらアメリカの現地不動産エージェントを選びオファー（指値）をいれていきます。一つのオファーですんなり購入に至ることはまれであるため、このオファーを入れる作業は思ったよりも時間がかかるかもしれません。同時期に融資を受ける場合はその手続きなどもありますがいよいよ実際に動きます。現地に足を運びたければこの時期が良いでしょう。
ステップ３：資産管理
物件を購入した今度はあなたの役目は物件管理会社を管理することです。お任せにしていると良い条件で買えた物件でもパフォーマンスが悪くなってしまうので毎月のステートメントは必ずチェックし運営に関与することであなたの資産は大きく育っていくことでしょう。
皆さんのアメリカ不動産投資への不安を少しでも解消できていれば嬉しいです。
それでは！
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