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セラーファイナンスとは
セラーファイナンスとは、不動産取引において、売り手が銀行や金融機関に変わって買い手に対して購入代金の一部または全額を融資する仕組みです。つまり、買い手は銀行や金融機関から融資を受けずに、直接売り手から資金を借りて不動産を購入することができます。
セラーファイナンスの仕組み
セラーファイナンスは通常以下のステップで行われます。
セラーファイナンスを利用する買い手とは？
セラーファイナンスを利用する買い手はさまざまな属性の人々がいますが、以下に一般的なケースをいくつか挙げてみましょう。
- 信用スコアが低い人: 通常の銀行ローンを利用する際には信用スコアが重要ですが、セラーファイナンスでは売り手と直接取引するため、信用スコアが低い（＝ローンが通らない）人でも不動産購入が可能です。
- クロージングコストを節約したい人: 一般的な不動産取引にはクロージングコスト（手数料や諸費用）がかかりますが、セラーファイナンスを利用することでこれを節約できる場合があります。
- 銀行ローンの審査を避けたい人: 銀行のローン審査は手続きが煩雑で時間がかかることがあります。セラーファイナンスでは審査を避けて購入できるため、手続きを簡略化したい人に選ばれることがあります。
- 投資家や不動産開発者: 不動産投資家や開発者は、セラーファイナンスを利用して購入代金を分割支払いすることで、キャッシュフローを管理しやすくする場合があります。
物件を購入する際のポイント
セラーファイナンスは、基本的な取引のアイデアは簡単ですが、実際にはいくつかの要素やリスクを考慮する必要があります。以下に、全くの素人の方がセラーファイナンスを使って物件を購入する際のポイントをまとめてみました。
セラーファイナンスのメリット
セラーファイナンスの特徴や仕組みがわかったところで、売り手、買い手それぞれのメリットをご紹介します。
売り手のメリット
- 利息収入を得ることができます。売り手は買い手から受け取る支払いに対して、利息を得ることができます。
- セラーファイナンスによって売却代金を分割して受け取ることができるため、一度に大きな額の収入を得る必要がなくなります。これにより、売り手が税金を分散して支払うことが可能となります。
- 売り手が不動産を一括で売却する場合にはキャピタルゲイン税が課せられることがありますが、セラーファイナンスによって売却代金を分割して受け取ることで、キャピタルゲイン税の負担を分散することができる可能性があります。
買い手のメリット
- 銀行ローンの審査を受ける必要がないため、信用スコアや財務状況に関わるストレスが軽減されます。
- 購入時のクロージングコスト（手数料や諸費用）を一般的に低く抑える事ができます。
- 通常の銀行ローンを利用する場合、審査や手続きに時間がかかることがありますが、セラーファイナンスを利用することで物件購入までの時間の短縮が期待できます。
セラーファイナンスのデメリット(リスク）
セラーファイナンスを利用するメリットがわかったところで、次は売り手と買い手それぞれのデメリット（リスク）をご紹介します。
売り手のデメリット(リスク）
- 買い手が支払いを滞納する可能性があります（債務不履行）。セラーファイナンスでは、買い手の信用力や返済能力の判断が難しい場合があります。
- 資金が一括で手に入らないため、売り手の現金化が難しくなる可能性があります。
- もし仮に借り手が債務不履行になった場合は、売却した家を差し押さえ、取り戻すことはできますが、弁護士を雇ったり裁判をしたりなどの思わぬ出費がかかるという点は大きなリスクと言えるでしょう。
買い手のデメリット(リスク）
- 通常の銀行ローンよりも高い金利が適用されることがあります。金利が高く設定される理由は、売り手にとって、金融機関の審査に落ちるような信用スコアの低い買い手にお金を貸すことは「リスク」があるからです。
- 購入する物件が市場価格よりも割高になる事があります。
まとめ
今回は海外不動産(主にアメリカ)でよく耳にする「セラーファイナンス」について仕組みや利用するメリット、デメリット（リスク）について解説しました。資金が限られている不動産投資家にとって、セラーファイナンスは一つの良い選択肢となる場合があります。ただ、やはり市場のリサーチや投資の基本的な知識や概念が必須となります。また、不動産弁護士やファイナンシャルアドバイザー等の専門家に相談して、契約書や税務の面でのアドバイスとリスクの回避方法を考えておくことをおすすめします。
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