めまぐるしく変わるカリフォルニアの不動産動向はいつもチェックしていますが数字で見る統計は誰が見てもわかりやすくピンときます。
今日は不動産にまつわるたくさんの統計を公開します。
下記の情報ソースはNational association of realtor, Orange County registerより抜粋しています。
題して
『1分でわかる！カリフォルニア、オレンジカウンティー2015年8月までの不動産動向』
$713,200 オレンジカウンティー（以下OC) 住宅平均価格 2015年上半期
$229,400 アメリカ全体の住宅平均価格 2015年上半期
3.1 アメリカ全体平均の平均を上回ったOC住宅平均率 2015年上半期
3.5 アメリカ全体平均を上回ったOC住宅平均率 2014年終了時
12 OC の住宅がアメリカの平均価格を約3倍上回ってうれている年数（過去12年連続）
173% 1997年から2004年の間に上がったOCの平均住宅価格の上昇率
51% 1997年から2004年の間に上がったアメリカ全体の平均住宅価格の上昇率
＋2.6% アメリカ全体平均、不動産鑑定士の鑑定額とホームオーナーの転売設定額の差（ホームオーナー推定額が鑑定士の査定額より上回っている）
更にアメリカネーションワイドで見た住宅平均額の地域別ランキングトップ6．上から順に高いエリアです。
この数字はNational Association of realtorsの統計です。
１．シリコンバレー カリフォルニア $980,000
２．サンフランシスコ カリフォルニア $841,600
３．オレンジカウンティー カリフォルニア $713,200
４．ホノルル ハワイ $698,600
５．サンディエゴ カリフォルニア $547,800
６．ニューヨーク ニューヨーク $473,200
私が個人的にカリフォルニアとハワイへの投資に力を入れている理由は上記の通り。価格の騰貴率にあります。
メンフィスはキャッシュフローだけを目的としていますが上記のエリアの物件では出口戦略がとても豊富で将来資産の組換えに大きな幅がでます。
カリフォルニアやハワイではキャッシュフローはゼロでなければ絶対買い！ROI 2%あればお得。そんな物件は探せば結構あります。
うまくやればペーパー上、物件からロスがだせますのでインカムタックス面でもお得。その代りエンドでしっかり稼ぐことを目的とするものです。
物件価格の上昇する理由はいくつかありますが大きな点では、、、、、
１．歴史的に融資の金利が低いのでバイヤーが多い
２．バイヤーの数に対して在庫となる住宅が少ない
デマンドが高いものは金額が上がるというセオリーが不動産にも当てはまっています。
ではこの上昇はいつまで続くのか？？？これは大きな疑問のひとつでしょう。
価格が上がり続けている反面、Housing Affordability（住宅を購入できる、融資が得られる確率）は下がってきています。
カリフォルニアの平均住宅価格は2009年の2月から比べると倍になりました。その間、オレンジカウンティーではなんと62%も上昇したわけですからその早さに昇給が追い付いていません。
給料の上がるペースよりも住宅価格の上昇率の方が早ければ当然Affordabilityは下がってきます。買えない人が増えると住宅が今までより長い期間マーケットに停滞することになりホームオーナーは値段を下げて早い転売を試みることになります。そうなると平均住宅価格が下がってくるのは当然ですね。これをPrice correction （価格の改正）といいます。
今までこういった動向をみてきましたので感覚として同じような感じだということがわかります。
専門家によるとこのPrice correctionが起こるまでにあと数年はあると言われています。その”数年”が2年なのか5年なのかはわかりません。
でも2006年から2007年のような大恐慌に陥る可能性はないと言われています。
結局はPrice correctionが起こった年に物件を売らなければその後又上昇するわけで私個人としてはそれをリスクとは思っていませんがこれにも個人差があるのであくまでもこれは私の意見です。
2007年のクラッシュの前は90年代の前半その前は80年代の前半にprice correctionは起こっていますがいずれにせよその後のぶり返しは見事なものです。
しっかり事実を把握してそれぞれのリスクを自分なりに理解していればカリフォルニアやハワイ物件への投資は大きな資産形成のひとつとなると私は思っています。
