3日間のサクラメント視察より昨日戻りました。前回のこちらの記事ではたくさんの反響をいただいたので今回の視察報告は楽しみにされていた方も多いのでは？と勝手に思っております、、、笑
今回はロードトリップも兼ねてオフィスの裕子さんと女2人旅行気分で車で行ってきました。車では何もない地平線しか見えないようなところをただまっすぐ走る事約7時間半、サクラメントへ到着します。サクラメントダウンタウンはたくさんのレストランやカフェへ歩いて行けてオールドタウンなんかもあり結構楽しめます。
まずはさっそくハッピーアワーのあるワインバーへ。。。。。
視察へ行くとそのエリアでおいしいものを見つけるのも楽しみのひとつ。このワインバーにはカリフォルニアワインはもちろん、イタリア、フランス、チリ、スペインなどのワインが豊富でお料理もおいしかったです。サクラメントは海から遠いので私達の住むエリアのように朝晩マリンレイで冷え込むこともなく外のパティオでも遅くまでヒーターなしで夜を楽しむことができるのがうれしかったです。笑 これはホテルから数分のレストラン。月曜日なのに人でいっぱいでした。
翌朝はオールドダウンタウンでウェスタンな雰囲気を楽しみながら朝食兼ミーティング。
ダウンタウンサクラメントにはレストランなどのエリアにこういったおしゃれなお家がたくさんあります。どこへも歩いて行けて便利ですがこのエリアではこのくらいの家は80万ドル以上。それに対して家賃は$2000の後半から$3000の前半なので投資案件としては全く意味がありません。こういうエリアは自邸エリアです。
私達が投資対象としているのはこんな感じの、、、、笑 全く上の写真とは異なりますが、このエリアだと買値は10万ドル後半から20万ドル前半くらいで家賃は物件の状況により$1100-$1350くらい。数字的には断然お得ですね。
私達の狙うエリアはCarmichael, Citrus Heights, Rosevilleエリア。エリアの中でもそれぞれいいエリアと良くないエリアがあるのでその中で良いエリアで20万ドルを切るものというのは結構難しいですが探せばあります。特にRosevilleはオレンジカウンティーに雰囲気が似ているので親しみがあることは確かですが私の選んだ３つのエリアの中では一番物件価格が高いだけに学校区も8-10ととても良いです。キャッシュフローは他の２つのエリアよりも少しですが低くなります。でもその分騰貴率はちょっと高いですね。自分がどちらの利益に比重を置いているかによってチョイスが決まると思います。
そして今回私が気に入ったのはこちらのRosevilleのコンドミニアム。対象は2階。買値$155kで家賃$1400ですよ！コンドなのでメンテも少ない。その分HOAはありますが比較的低く学校区も良し。サクラメントエリアはなぜかゴキブリがよく発生しますが2階だとその心配もあまりないです。又このコンド、建物比率が南カリフォルニアでは考えられないくらい高い、、、、脅威の93%です。スゴイ！ハワイコンド並！
この案件の詳細は明日くらいにはサイトに載せたいと思っています。興味ある方はメールでお知らせくださいね。近隣ビデオも撮ってきたので情報送ります。
他にはCarmichaelのこちらのハーフプレックスのひとつ。こちらは買値$125Kくらいで家賃は$1050-$1150くらい。これもいいですね。メンテをあまり考えたくない方にはこういった小さ目のコンドはとても良いと思います。
サクラメントはカリフォルニアなので騰貴は結構期待できますので投資に幅を利かせることができるのが良い点。物件価格は南カリフォルニアよりもAffordableなので買いやすいという印象があると思います。サクラメントでは3度目の正直で今の管理会社を見つけ、とても満足しています。彼女とは考え方も合うのでやりやすい。今回も私達の為に数日開けてくれました。写真は管理担当のアンジー。かなり"Go getter"な彼女、視察も笑いが絶えず楽しかったです。
サクラメントには現在私は合計21戸所有しているので現状などもいっしょに見直し、家賃値上げも定期的にする予定です。
この前の記事でもお話した通り家賃上昇率全米NO1のサクラメント。私の物件も家賃を上げられるものは半年前に一度値上げしましたがアンジー曰く半年経ったからもう一度値上げに試みてみるとのこと。買ったときより物件価格も30－40%くらい上がっています。
さて今回は1日半で20軒以上見ましたがその中で5軒ほどに絞り込みました。これから又アンジーと打ち合わせです♪
この記事を読んでいるといいことだらけのサクラメントと思う人も多いでしょう。でも物件を所有したら自動的に物件がそのままうまくまわってくれるわけではありません。どのエリアに物件を買おうとあなたの物件をうまくまわしていくのは私でもなく管理会社でもなくあなたのやり方次第。次回はそんなコツをブログでシェアさせていただきます。
お楽しみに♪
