アナハイム市ではバケーションレンタル禁止

7月4日の独立記念日に入る前の週の新聞にドーンとでていたニュース。

こんなに近くに住んでいながらアナハイムがバケーションレンタルのメッカだったことは約5年くらい前まで知りませんでした。

誰がアナハイムなんかに来るの?と思っていましたがディズニーランドの人気は世界中から人を集めるらしいです。私自身ディズニーランド自体興味がないので毎日誰かがディズニーランドに行くという事実が信じられませんでした。ハワイにバケーションレンタルを始める前に単に近いという理由でアナハイムのバケーションレンタルを検討していました。調べれば調べるほどバケーションレンタルの量の多さにびっくり。中にはバケーションレンタルのサティフィケートがあるというだけで他の物件よりも$50,000くらい高い値段で売られている物件もあったほど。

それでも私がいまいち乗り出さなかった理由は、、、、、


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1.一軒家ばかりで全てが普通の住宅街の中にある。

住宅街の中にあるバケーションレンタルはそのうち苦情が出るだろうということが簡単に想像できます。もし皆さんが住んでいる隣の家がバケーションレンタルだったらどうでしょう?1週間毎にどこの人かもわからない人達がとっかえひっかえでやってきて夜遅くまでパーティーされたり庭のプールで大声で話していたりしたらやっぱり迷惑ですよね?私の隣の人がそうだったらやっぱり苦情だすと思います。

2.バケーションレンタルできるということで物件の価格が吊り上げられている

バケーションレンタルの利点は家賃を通常のリースより高く取ることができるという点です。それ故にそういったマネーメイキングマシーンであるバケーションレンタルはそれだけで価値が物凄くあると思っているオーナーがとても多いのです。こういう物件を利点が多いと考え高い値段で買ってしまいそのうちバケーションレンタルできなくなって普通のリースに切り替えらざるを得なくなった時、収入ががっくり減ってしまうことになるのですがそれで今までの経費をまかなえるかどうか。
私がbuy and hold物件を買うときの条件はキャッシュフローが毎月$200以上あること。これに見合わない物件はいくらバケーションレンタルの可能性があっても私にとっては良い物件ではありません。

半年ほど前に興味がてら実は市に電話をして今後短期レンタルを中止する予定があるか聞いてみたことがありました。その時の担当者は『今のところはないよ』と言っていましたがAirbnbの急激な盛り上がりでバケーションレンタルをする人が急激に増えて苦情も急激に増えたんだと思います。

他の市が条件付きで短期レンタルを許可しているのに対し、オレンジカウンティーでは初めて禁止令を出したのはアナハイムでした。

ここで私の予想ですが他の市もこれに感化され、住宅街にある短期レンタルを中止する動きはもっと出てくるのではと見ています。

私は知人の投資家でアナハイムにバケーションレンタルばかり8軒所有している人を知っていますが彼はしばらく所有して転売すると言っていました。また新聞では5軒所有しているオーナーさんは既に教員を退職しこれ一本で生計を立てていましたが今後対策を練ると話しています。

新聞に載っていた16軒も物件を所有しているという彼はあの手この手でゲストに気に入ってもらえる家にしています。シンデレラ城のテーマとかミッキーマウスのテーマとかディズニーファンにはとても魅力的だったんでしょうけど転売するにもリモデルが必要ですね。普通の人はディズニーテーマの家なんて買わないからね。

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今回私の決断=アナハイムに物件を買わない、というのは大当たりでした。
現時点ではオーナーは18か月という期間をもらっておりこの期間中にバケーションレンタル業を終了させる必要がありそれでも辞めない場合のペナルティーは$500-$2000の間で更にはアナハイムの電気代と水代は市の管轄なので電気と水道を強制的にカットするそうです。

更にはAirbnb, VRBO, Homeaway, vacation rental.comなどのサイトを市の担当者がくまなくチェックしオーナーに連絡を促しているそうでかなりのマニュアル作業ですがアナハイム市、真剣に取り組んでいるみたいです。

新聞では今後のバケーションレンタルのオーナーのチョイスが3オプションあると書かれていました。

1.物件を売る
2.物件をリースで貸す
3.アナハイム市を訴える

3番はアメリカらしい考え方ですがようは売るか貸すかしかないという感じですね。訴えるにしてもこういう裁判で判決でるまで数年かかりますからね。気が遠くなる話です。だったらさっさと対策を考えた方が賢いです。

でもオーナーの言い分もわからなくはないです。今まで市が許可し、サティフィケートを発行し税金をきちんと支払っていたオーナーとしては騙された!と思うかもしれません。でもあまりに皆がやりすぎて苦情が多いのでは市も動かないわけにはいかないですからね。

バケーションレンタルは場所とエリアをきちんと吟味して乗り出すことをお薦めします。今回のように完全に禁止令が出たのはこのアナハイムがはじめてですがLAあたりも今後動きがでてきそうな感じです。

間違わないバケーションレンタルを今後考えている方、コツとポイントはこちらから学べます。是非参考にしてみてね。
 

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