人間には2通りのタイプがいると思います。ひとつは成功も失敗も自分の責任と思い貫くタイプと成功している間はルンルンでも失敗し始めると他人のせいにする人。
前者は良いことも悪いことも自分のアクトから来ることを知っているので成功すれば自分をほめるし、失敗したらそれをどうにかプラスな方向へ持っていこうとする、人のせいにしない、文句をいわない、注意深い。後者はうまくいってる間はうかれているけど何かちょっとでも満足いかないことがあると他人を責める、誰のせいでそうなったのかを一生懸命追求する、過去を振り返りどこで誰が失敗したのか追求することにやたら時間をさく。
これはビジネスの世界でよくあることです。自分でビジネスを始めた方は皆体験したことがあるであろう、”壁”。うまくいっててもスランプっていう時期は誰にでも訪れてきます。だからあなたは起業家タイプなのかそうでないか見る時の決めては『問題や失敗が起こった時に自分だけで解決する能力があるかどうか』
これをちょっと不安に思ってしまうなら起業しても絶対うまくいきません。実は不動産投資もこれと全く同じなんです。
不動産はどんなに条件の良い物件を良いエリアに買ったとしてもその後の物件管理によって成功も失敗もするのです。物件所有期間に必ず最低1度はえらい目に合うんだ、ということも心構えの一つです。
不動産投資の成功の秘訣は実は管理にあります。大抵は皆さん管理会社を雇っていると思います。私も所有物件全て管理会社をつけています。
では”良い管理会社”を付ければいいんじゃないの？と思っている人、実はこれYes and Noなんです。Yesの意味は管理会社の役割を忠実に遂行してくれるのは良い管理会社です。だらだらした管理会社を雇うよりは絶対良いですね。Noの意味は管理会社は管理会社であってその管理会社を管理するのはオーナーのとても大切な役割。だから良い管理会社を雇っているだけではあなたの投資物件はうまく回りません。
は？どういう意味ですか？
という声が聞こえてきそうですがこれは一度うまくまわならい物件を所有したことのある人であれば体験から実感できると思います。
更にアメリカの管理会社の役割はとても白黒していてグレーの部分がないのでわかりやすいと思うのです。管理会社を管理するとはどういうことなのか？物件を買う前にこの辺の心構えをしっかりしておくべきです。
１．家賃の値段はオーナーが決めるべき
問題1：管理会社に月$1000といわれたのに何カ月たってもテナントが入らない。これは管理会社のせい？
解決策：30日経ってもテナントから申込みがなければ価格を下げて貸し出すよう指示するのはオーナーです。
理由：空室のまま放っておくより$25でも下げてテナントをなるべく早く入れることです。3か月空室が出た場合$3000の損失ですが$25下げてすぐに貸し出しできれば
年間想定家賃からの損失はたったの$300で済むわけです。その後に家賃を値上げすれば$25くらい簡単に上げられるでしょう。こういう決断をくだすのは管理会社でなくてオーナーです。管理会社からのお薦めを待っているのではなく自分で考えて管理会社へリクエストをすることです。
２．修繕費用が多い理由を探る
問題：どうして修繕にこんなに経費がかかるのか？
解決策：どうしてこんなにに経費がかかるのか、というよりもなぜこういった修繕が発生しているのかを探るべきです。管理会社は修繕があったよ、ということは報告しますがなぜ修繕しなくてはいけなかったのか、という説明は聞かないとありません。同じ個所で何度も修繕があるのであれば一度その部分をインスペクトしてもらうべきです。毎月ちょこちょこと同じところを仮に直していてもバンドエイドを張り付けているだけで解決策にはなっていないのです。
それと同時に物件を購入するときにその後高額な修繕費が伴うもの、例えば、屋根、HVAC（ヒーター、クーリングシステム）、ウォーターヒーターなどはその時の寿命をしっかり把握しておきましょう。これはインスペクションリポートを取ればわかることです。通常寿命があと5年くらいあるのであればそのままで壊れるまで待っていることが望ましいですが1年未満のものは購入時に取り換えを売り手にリクエストするべきです。それでも相手は機械ですのであと5年寿命があるよと言われても1年以内に壊れてしまうことだってあるので一応修繕費を多めに見ておいても良いと思います。こういった機械ものの寿命はだいたい20年、屋根は30－40年です。
３．毎月のステートメントには必ず目を通すこと
これは何よりも大切なオーナーの役目です。あれ？と思ったものはすぐに聞くべき。数か月してから聞いても管理会社もしっかり答えてくれないこともあるのです。質問を放ったらかしにしていたのはオーナーの責任です。管理会社からすぐに返事がなければ毎日でも連絡するべきです。一度連絡を取って答えがもらえなかったとガッカリするのではなく答えをもらえるまで連絡すべきです。そしてステートメントと同じ額が銀行に入金されているかどうか必ず確認してください。
以前動画で簡単にポイントをまとめていますのでこちらもご覧いただけるとわかりやすいかなと思います。
アメリカに物件を所有する心構えはズバリ、、、、
１．毎月質問するぞ！という心構えでステートメントを確認する
２．どんなに小さいことでもわからないことは聞く
３．他人（管理会社）に頼らない
アメリカは何事においても絶対こうでなければいけない、という規定がありませんし暗黙の了解もありません。全ては自分から確認しない限り誰も何も助言してくれません。おかしいなと思ったことは必ず聞く、自分流のやり方をあみだす、こういうことができればあなたの物件はうまく回ると思います。
ここまで言い切れる自信はもちろん自分自信が体験してきたこと、又日本の投資家さんで初めは管理会社にお任せ状態で気が付いたら全然回っていなくてそこから猛烈に物件管理に顔を突っ込むようになったことで物件がうまく回り始めた方々を見てきているからです。
不動産は子供のようなもんでどれだけ手をかけてあげるかによって成果が全く異なります。
だから不動産投資は不労収入ではないんです。この辺勘違いをしないようにね。
