不動産投資で資産を作ろう！と張り切って不動産を買ってみた。
でもテナント問題や国が違うことによる文化の違いなど想像はしていたもののいざ直面すると意外にもストレスになってしまった、という人も多いのでは？
そんな時にオススメできるやり方を今日はシェアしたいと思います。
まず初めに言っておきたいことがひとつあります。
もし物件を買ってまだ5年以内だとしたら残念ですが抜け道の選択は少ないです。
なぜかというと所有年数が少ないためにエリアによっては十分な騰貴が得られていないという点です。
損失を出してまで売ってしまいたいと思っているのであれば別ですがアメリカ不動産の利点は所有年数が多くなるほど得られる騰貴を使って資産形成をしていくことが理想だからです。
カリフォルニアやハワイなどは騰貴が比較的短い年数で得られることが可能なのでタイミングによっては3年で大きな騰貴を得て転売なんてこともありますがキャシュフローが高く購入金額が低かったエリアでは3年で転売したら絶対足がでます。
損失がでても売ってしまいたいという人は相当嫌な目にあっているのでもう手放したいという願望が強いと思われますがもちろんその問題を乗り越えられるのでそれに越したことはありません。不動産投資では必ず嫌な目に会うのでこれも勉強の一つ、と辛抱強くこなす姿勢が必要です。
それなりに含み利益がある物件を手放したい場合、いくつか手段があります。
１．1031エクスチェンジ
価値の上がった不動産を売ると利益があるのでその分キャピタルゲイン税を支払う必要があります。さらにはその分は所得と見なされるのでインカムタックスも加算されます。それを避けるために1031エクスチェンジをして税金の支払いを先延ばしするというもの。でて来た利益は一切タッチせずそのお金で他の物件を購入するのです。例えば一戸建てからデュープレックスに変えたり、エリアを変えたりしてムーブアップしていくことで資産を買い換えより良い資産形成に結びつけます。
２．セラーファイナンスをして売る
価値の上がった分を一度にキャッシュアウトすると１番で挙げたような税金を支払うことになりますがセラーファイナンスをするとそれをスローダウンすることができます。どういうことかというとバイヤーにファイナンスしてあげるのです。
例えば、15万ドルのローンを抱えていた物件を20万ドルで売ると5万ドルの利益があります。（簡単に理解できるように経費などは省いてます）その利益の５万ドルをバイヤーにファイナンスすることで一度に５万ドルの収入を得ることを避けます。バイヤーへは金利をつけるので毎月その金利があなたの収入となります。金利は５％でも８％でもバイヤーが合意する額でいいのです。ローンのタームも決めることができるので5年で完済とか10年で完済とか決めることができるのです。
ようはあなたがバイヤーの銀行になるということです。
銀行の立場に立ったあなたはテナント問題にも悩まされることなく毎月決まった金利が入って来ますので完全ストレスフリー。バイヤーが支払いを怠ったら物件を差し押さえることだってできるので払ってもらってよし、払ってもらえなくてもよし、という状態になります。
３．利益分を再投資
とりあえず転売し、税金を支払ってお金を手元に一旦戻し、その分を毎月収入を得られるTDIのような投資へ回します。TDIは優良稼働物件が対象となっているので期間中は完全不労収入が毎月得られることになり、物件を転売し得た騰貴分だけでお金にお金を作ってもらうというシステムをつくるのです。
私は個人的に上記３つとも経験があります。どの転売法を選ぶかはその人の将来の目的により大きく異なりますが３つの共通点はお金を常に稼働させていること。
日本ではタンス預金とか立て壊した家から大量の現金がでてきたりとかアメリカでは考えられない隠れた現金がたくさんあるそうですね。
アメリカ不動産を使った資産形成法は資金運用の上手い人ほど成功しています。アメリカ不動産投資はいわば資産形成を成功させるツールであってうまく操る必要はありますがそれと同じくらい大切なのは資金運用術です。どちらか一つでも怠ってしまうとどちらかひとつだけではうまくいきません。この２つがうまくコラボして初めてアメリカ不動産投資で成功した、という結果がでるのです。これはあアメリカであろうと日本であろうと同じじゃないかなと思います。
