不動産投資における『Value Added』の意味

アメリカで不動産投資をしているとよく耳にするこのフレーズ”Value Added”.直訳すると”足された価値”となりますのでニュアンス的にはわかると思いますが具体的にはどのようなことをさすのか。

不動産に価値を足すというのはなにもリモデルすることだけではありません。”Value Added”はフリップのことだけを意味すると思っている人も多いようなので今日はそれについてお話します。

自分の不動産投資物件に”Value Added”をすることはちょっとした工夫次第で結果を大きく変えることができるのです。

 

1.リモデル
まずは簡単に考えられるものとしては既に述べましたがフリップです。
フリップのビジネスモデルはボロい家を買って全館リモデルすることによって物件の価値を上げることができるので転売時に高い価格で売り利益を得るというもの。

ボロい家購入時の外観

リモデル後の外観


2.管理
商業物件などでよく半分以上テナントが入っていないビルなどよく見かけますね。なぜテナントが入らないかというと物件のオーナーに物件を満室にしたいという意欲がないのです。よく管理会社が悪いからという人がいますがこれは管理会社の責任ではなくて物件オーナーの責任なんです。そういう商業物件を見ると駐車場に雑草が生えていたり、各部屋がきれいでなかったりしているはずです。管理会社はこの状態でテナントを探さなくてはいけないのでそれは大変でしょう。ここでいう”Value Added”とはちょっとしたフェイスリフト。又は建物中のハロジェンライトをLEDに変えるだけで電気代がものすごくセーブできるので転売するときにコストが低いことを証明できます。館内に自動販売機を設置することによってエクストラインカムも望めます。
管理が行き届いている物件は転売もしやすいのでおおがかりなリモデルをしなくても商業物件の場合は良いテナントさえ根付いてくれれば物件の価値は必然的に上がっていきます。

3.家賃以外の収入
アパートなどを所有している場合、もちろんリモデルで価値はあがります。でもだからといって家賃を相場以上に吊り上げることはできません。エクストラで収入を得るにはいろいろアイデアはありますが私が実践しているのはコインランドリーの搭載。コインランドリーは意外に安価でリースできますがそこからの収入は結構多いです。しかもキャッシュ!その他に私の別のアパートではコミュニティーガーデンを設けました。ガーデンを使いたい人はその分家賃にプラスして使用料を支払っています。

同ユニットでは更にストレージ(物置)も設けて使っている人は使用料を払っています。
このようにちょっとしたアイデアで収入を上げるとこの物件を転売するときに他のアパートと差をつけることができるのでこれも”Value Added”になりますね。

管理会社を使って自分の物件を管理してもらっている人は多いと思います。不動産投資を始めて思ったことは不動産投資家にとって一番大きなジョブとは管理会社を管理することなんですね。
まかせっきりではいくらValue Addedでもうまくまわっていかないと思います。アイデア次第で利益も上げられるのでおもしろい反面、他人である管理会社はあなたが思うようには動いてくれないのでが現状です。価値を付けてもその後の管理次第ではどうにでもなってしまうというわけ。不動産投資は決して不労収入ではないです!

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