海外不動産投資のBuy and Hold選ぶ基準は2つ

海外不動産投資がブームになってから数年経ちます。私はもっぱらアメリカのみに投資をしています。
世界を見回してみてどこの国に投資をしたいか、という視点で見たき、私はその国の信頼性を最優先します。なので私の中では先進国以外は視野に入れていません。以前日本の投資家の方が〇〇国に投資したよ、というので”え?なんでそんな国に?”と聞くと”安いし利益が高いから”とのこと。更には”政府がしっかり関与していて安心して買いました”と、、、、汗

私は”そういう国は政府が関与してるっていうのが一番怪しいですよ、、、”というと”大丈夫だと言われました”とのこと。

でも数か月後案の定お金全部なくなりました、と連絡を受けました。他人の意見を信じてましてや先進国以外に投資をするのは物凄いリスクだってことを皆さんに知ってほしいです。そういう国の政府は明日いきなり気が変わるってこともあり得ますからね。

では海外=アメリカに不動産投資しよう、と決めた場合の投資先、案件選びには消去法が一番。まずは、、、、、

1.資金、予算 いくら投資に使えるお金があるのか?

これが基準となりエリアが決まってきます。10万ドルでキャッシュフローの高い物件をカリフォルニアに買いたいのですが、、、というような問い合わせをよくいただきますがまずカリフォルニア物件はキャッシュフローが他のエリアと比べると非常に低いかゼロ、ましたや10万ドルという資金では何も買えません。

2.キャッシュフロー重視型か騰貴率重視型か

ROIの%重要視であれば都会の物件よりもメンフィスのようなエリアの物件の方が数字は出ますし投資金額もカリフォルニアの三分の一から半分の値段で済みます。予算が10万ドルくらいであればアメリカ南部や内陸の州がターゲットとなります。
だいたいこの2つを絞り込めれば自分のターゲットが見えてくるので将来の計画も立てやすくなります。
私はカリフォルニア、ハワイ、メンフィスと投資物件を運営していますがそれぞれに狙っている結果は異なります。

メンフィス テネシー

メンフィスへの投資はカリフォルニアでフリップをして得た利益で現金購入していました。購入金額もカリフォルニアやハワイと比べるとかなり低くそれでいて家賃が結構取れていたのでキャッシュフロー目的で購入を始めたのが8年前。意外にも文句を言わないテナントが多くこれは一見いいようで物件に何か問題があってもそのまま住んでいて引っ越してみて水漏れが長い間あったことがわかったりしてその時にすぐに連絡をもらっていれば大事に至らなかったものが月日が経ってしまい大掛かりな修繕が必要になったというパターンもありました。もちろんそんな物件ばかりではありませんがそうなっても物件騰貴率の低い南部エリアでは転売するにはやっぱり8年くらい所有しなければ意味がありません。でもROIは他のエリアと比べると高いので資金が10万ドル前後であればここからベビーステップで投資を始めることができるのはうれしい点です。

カリフォルニア

その反面、買値は高くても物件騰貴が良く更には家賃の値上げもバンバンできるカリフォルニアはやっぱり魅力的です。管理会社も嫌なテナントは家賃の値上げを申し出て出て行ってもらおうなどという強気な姿勢でもテナント候補はたくさんいるので空室の心配はとても少ないです。でも質の悪いテナントを強制退去させようと思うと時間とお金がかかるのがカリフォルニアの悪いことろ。このあたりメンフィスでは2週間で退去してもらえますがカリフォルニアではそうはいきません。。。。家賃未納は3か月は必ず見た方がいいです。

カリフォルニアでの家賃値上げが本当なのか?とう質問をよくいただきます。日本の不動産と比べると信じがたい事実なのかもしれません。今私達は力を入れているサクラメントエリアのFlip to Own。現在カリフォルニアで12万ドルから17万ドルで需要の高いコンドミニアムが買えてしまうというサクラメントは家賃上昇率が2016年の上半期で全米NO1になっている程で私の物件も過去1年間に2度家賃値上げに成功しています。

カリフォルニアの物件について、以前東京セミナーをいっしょに行った北野琴音さんもコラムを書かれていたのでシェアしたいと思います。北野さんの記事はこちら

ハワイ

ハワイは全く異なる体系であるバケーションレンタルをしているのでテナントが家賃未払いという心配はゼロ。その分殆ど週ごとにゲストの出入りがあるのでコミュニケーションをとることとバケーションレンタルを満室にすることに力を注ぎます。集客さえできていれば日割りで家賃をとれるので通常リースの倍は入ってくるのでうれしいしハワイは物件騰貴もあるので二重丸。プラス自分も使える不動産というのが他のえリアの投資とは異なります。
というようにアメリカに不動産を所有したいと思ったらまずは消去法で無理なくスタートできるものからあたってみることです。節税などについては自分のできる不動産を絞り込んでからどのようなオプションがあるのか探してみることです。

各エリアの関連記事は下記を参考にしてみてくださいね。
ハワイバケーションレンタル参考記事
カリフォルニアVSメンフィス参考記事
7月のサクラメント視察
8月のハワイ視察
 
 
 

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