資金がなくてもできるホールセールという投資

今日はアメリカにあるこんな投資方法をご紹介。

私はホールセラーと呼ばれる人を数人抱えています。ホールセラーとは不動産を契約に入れた時点でそれをフリップ投資家にエスクロー内で転売する人のこと。

ホールセラー=Whole seller=卸をする人 というとわかりやすいかもしれません。いわゆる不動産の卸をしている人です。これはフリップ自体をしたくなかったり資金がなくて不動産を購入できないけど物件を探すのが得意という人には最適の投資方法です。私も10年以上前にはホールセールをしていました。今HBPで仕事をしている裕子さんもここからスタートしました。

では一体このホールセラーっていくらくらい稼げるのでしょう? 皆さん気になる部分だと思います。ホールセラーは、、、、

お金を一銭も払わずにリターンを得るもの。何に対してのリターンかというと良い物件を探すことに費やす莫大な時間とその交渉力です。報酬はピンからキリまででその物件に大きく左右されます。例えば、物件を$500,000で契約に入れたとします。契約に入れエスクローをオープンさせるとともに物件を見に行き修繕にいくらかかるのかを査定しますのでもちろん工事の知識が必要ですがわからない場合はコントラクターを連れていくと概算だしてくれるのでホールセールを始めたばかりの女性はよくこの手を使います。

仮に工事費用が$70,000とでたとします。この物件を買ってリモデルを完成させるのに$570,000+エスクロー費用や物件所有期間の費用などなどを追加します。

次に大切なのはARV.(After Repair Value).修繕済の近隣同等物件が実際にどのくらいの価格で売られているかを調べます。仮にこのARVが$720,000だとします。

単純計算で$720,000-$570,000で『フリップしたら$150,000も儲かる!』と思うのはちょっとまだ早いです。。。

売る時にはセールスコスト、エスクロー費用、資金調達費用、エージェントコミッション(これが結構かかるのだ)などなど結構費用がかかります。これらの費用はエージェントとの条件だったり資金調達費用などにかなりの差があるのでこれはフリップ投資家ごとに異なりますがこの合計が$65,000とすると

$720,000-($570,000+$65,000)=$85,000

フリップ投資家の儲けは$85,000となります。ここまで算出できればホールセラーは$20,000でも$30,000でも元値にのっけてその金額でもやりたいというフリップ投資家へ転売すればいいわけです。ホールセール費用が$30,000の場合単純にこれを買ったフリップ投資家の利益は$55,000となりますがその利益でも良いと思うフリップ投資家が買ってくれるわけです。

こんなに利益があるんだったら私もホールセールしたい~!

という人は物凄くたくさんいるのですがホールセラーは断然足りません、、、、その理由は先にあげた例題のような数字が合う物件を探すということは並大抵の努力では無理、、、、とても難しく始めたばかりでは多分半年から1年は利益は一銭も入ってこないでしょう。大抵の人達はこの時点でギブアップするのです。

又ホールセラーは不動産を見る目とホールセールスのエスクローのやり方を理解していて交渉力があることが成功の鍵となります。もちろん始めからこういった知識を備えた人というのは少ないので大抵は、やりながら学ぶというB型的発想ができる人、に限られてきます。

ホールセールは列記としたリーガルプロセスなのでエスクローがクローズしたらホールセラーには$30,000のチェックが渡されます。(例題の場合)

私が今までフリップ投資家としてホールセラーに支払ったホールセール費用はミニマム$3500で最高では$100,000も支払ったことがあります。もちろんこの額は痛く感じましたがようは転売時に利益が出せればいいのです。この物件は転売時に$165,000の利益となったので$100,000のホールセール費用は結果的安かったということになります。ホールセラーは物件を見つけて$100,000ゲットしたのだからめちゃめちゃいい報酬だったといえます。でも大抵は$7000-$20,000の間という額が主流だと思います。

ホールセールをやるといっても単純にいろんな疑問がでてくると思います。

お金もないのにどうやってオファーを通すことができるのか?とか

フリップ投資家をどうやって見つけたらいいのか?とか

エスクローにはどう対応したらいいのか?とか

エスクローオープンしたらデポジットはどうするのか?とか

上げるときりがないです。

ホールセールのやり方はyoutubeでHow to wholesale real estateとか検索するとわんさかでてきますので試してみてください。アメリカでは州により多少異なるので自分の住んでいる州の投資家さんの動画を参考にするといいと思います。

で、今回見てきた物件は私のホールセールリストの中の一人、Nickさんからの物件。彼はホールセールが本業です。テスラ乗ってるから稼いでるんじゃないかな?(笑)こんな物件でした、、、、

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それはでHave a nice weekend!

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