アメリカにはいろいろな不動産投資のやり方があります。不動産投資をする際、一番気になるのは資金繰り。
日本ではあまり考えられないような資金調達方法もアメリカにはいくつかあり、これはいつも日本の皆さんに驚かれます。
アメリカで不動産投資をするときには大きく分けると４つの資金ソースがあります。それは、、、、
１．現金
現金一括で自分の所持金を使い物件を購入。
２．銀行からトラディショナルなやり方で融資を得る
これはいわゆる銀行ローンのことでアメリカでは収入証明やら過去2年の確定申告やら何やらと山のような書類を提出して個人のクレジットをもとに融資を得るものです。
３．プライベートレンディングを活用し資金を得る
これはお金を借りるのが銀行から個人に変わっただけ。ただし個人からお金を借りるためのローンの申請に関わる提出書類はなく、タームなども個人間で決定。
その代り銀行にお金を借りるのと同じ書面をカウンティーへ登記し、その個人の資金が不動産を担保に守られるようにします。
金利は銀行と比べると高いけど流動性という面では素早く、ディールを失わずに済むので投資家が一番活用する資金ソースです。
４．ハードマネーレンディングを活用し資金を得る
これはお金を借りるのが銀行から会社に変わっただけ。この会社はお金を貸すことを商売としているので金利は上記２つより高く、ポイントなども取ります。
又手数料も結構かかりますが投資家目線で物件を担保にお金を貸してくれるので投資家でプライベートレンディングが得られない人はこのレンディングを利用します。
最近この上記の3，4番の金利がどんどん下がってきています。
なぜ？
ここでいう「投資家」とは主に物件をフリップするフリッパーをさします。現在南カリフォルニアでは物件の価格が上がったまま停滞しています。
在庫は相変わらず少ないことが物件の価格を下げない理由の一つであることは明確ですが、物件の価格は高いままで全体的なマーケット価格も下がらず一定を保っているという今までにあまり
例のない状況。。。こんな状態の銀行差し押さえ物件だって他の普通の物件とさほどかわならい値段で売られているのでこれをリモデルしてたら完全にマーケット価格を上まり思う値段では売れません。
質全的に今までのような利益がだせなくなってきたフリッパーは物件が買えないという状態。
ということはハードマネーやプライベートマネーを使う人がいなくなってきた、という状況にあります。
一般のバイヤーが自邸を購入する数は相変わらず多いために銀行融資の金利にさほどの上下はありません。
しかし投資家が銀行からお金を借りない理由として金利は低くても流動性、機敏性をみるとフリップするには向いていないのです。
お金を借りてもらえなくたって来たハードマネーやプライベートマネーはここ数か月お金を使ってほしくて試行錯誤、、、、
なんと今までのような高い金利を下げてきているのです。
それは今まで投資家に金利10%をチャージしていたものが9%になり、8%になり、、、、、
使ってくれないよりはまし、という感じで金利をどんどん下げてきています。これはもちろん私のような投資家にはうれしいニュースです。
でもそれでもなかなか物件が手に入らないというのが投資家の状況。
もう一つの実態としてはアジアからの投資家が増えたおかげで彼らは例えプロフィットが数千ドルでもむしりとるように物件を買っていきます。
数千ドルの利益しか見込まなくてよいということは質全的に物件購入金額を高くしても買える、ということでフリップ市場の物件の価格をあげている要因になっています。
私の予想だとこのままハードマネーやプライベートマネーの金利はどんどん下がりそうです。
投資家としては10%払うより8%の方がいいに決まっていますよね。2年くらい前には12%の金利でもばんばんお金は借りられていましたからそれから見ると物凄く下がっています。
購入金額も高く、転売金額もあまりひらきが出せないのであればあとはコンストラクションにお金をかけないという方法しかありません。
というわけで中にはひどい工事をして仕上げられている物件もよく見るようになってきました。完全に手抜き。その場しのぎのリモデルでしかないのです。
それでもバイヤーの方が多いこの市場ではそんな物件もどんどん売れています。バイヤーが手抜きのコンストラクションでもいいというのであればそれでいいのです。
また今まではコンストラクションコストまではお金を貸してくれなかったハードマネーも今では貸してくれるところもでてきています。
というわけでプライベートレンディングが金利をさげている大きな理由は、、、
１．お金を借りてくれる投資家が減った
２．お金があまっている
３．フリップで良い利益の出る物件が減っている
それでもHBPには1か月に3－4軒のリードは入ってきていますがどれもこれも$30,000くらいオーバープライス。。。。。
銀行の融資に関しては規定がどんどん厳しくなるばかりで借りにくくなってきていますがプライベートレンディングやハードマネーは借りやすくなっていると思います。
それでも物件が入手できない投資家はたくさんいるのでお金ばっかり余ってるという感じの今日この頃です。
