型にはまらず始めたいアメリカ不動産投資

アメリカ不動産投資に興味がある人は日本での不動産投資体験者はすんなり入りやすいのでは?と思うそうですが実際には日本で不動産投資をしていて沢山物件を持っているという人ほど分析しすぎてしまって結局いつになっても始められないという人を多く見て来ました。

不動産投資経験のある人でOut side box的思考のある人以外はアメリカに不動産投資を始めるのが難しい理由、いくつかあげてみました。

一番大きな理由は日本で不動産投資なれしているのでアメリカ不動産投資の利点がイマイチ理解できない。(のかな、と私は感じる)

アメリカ不動産投資の大きな利点はもれなくついてくる物件騰貴です。中古物件に高い価値がついたり売るときに買った値段より高くなる(エリアをしっかり選ぶことが前提)という事実がなかなか飲み込めず納得できない、という感じの方が多い気がします。

それから騰貴率よりも利回りを気にしすぎるパターン。「騰貴はあればいい、くらいにしか考えていません」とか言われてしまうと最初から考える不動産投資をした推定利益の計算が狂ってしまうので勿体無い。

日本での不動産投資経験者から人気がある投資は物件価格が低く、キャッシュフローが比較的期待できるものだということもわかりました。だからあんなにデトロイトが売れたんだ、と理解できますがあそこの将来性や過去のデータを理解していなかった多数の方は大失敗しています。キャッシュフローの推定がとても高いとどうしてもそちらに目がいってしまうのでしょうがもっと違うところに視点を向ける必要があります。

アメリカ不動産のBuy and HoldでROI 20%以上でるものはまず怪しいと思って間違えなし。物件が怪しいのではなくその数字の原理です。ROI 20%の裏側には”テナントが1年中家賃を払い続け、そこに滞在し続ける”という隠れたカッコ書きがあるのです。ということはテナントが1年以上居座る可能性が低く、家賃を滞納する可能性も多々ある、ということ。

騰貴が期待できる物件はエリア自体に将来性があるということ=住宅の需要が高い=ショッピングモールなどが建ち始める=人が集まる=不動産価格が上がる

という公式がしっかりしたエリアに物件を買おうと思うとやはり物件価格は安くないわけでキャッシュフローを狙うかわりに良いエリアに属性の良いテナントを入れしっかり家賃を払ってもらい更には年々家賃を上げていく、というやり方で買ったときに利回りが低くても後々上げていくことができるんだ、ということ。

これは日本で不動産投資をしている人にはなかなか飲み込めないコンセプトかもしれません。

私が不動産投資を始めた頃、資金がなくて良いエリアに物件が買えませんでした。でも購入したエリアは悪かったものの(治安など)住宅需要が高いエリアだっただけに価格が沸騰するほど上がったときさっさと売ることができました。このエリアでも利回りはネットで1から2%くらいだったかな。この利回りは日本からみるととても低いと感じるかもしれません。

でも出口戦略が沢山あったおかげでこれを踏み台として次へアップグレードすることができましたが物件を所有している間はそれはそれは色々ありました、、、、苦笑

でも結果はかなりのプラスが出たのは事実です。エリアのよくない投資物件は全て買い替え今では良いエリアの物件を中心に投資のポートフォリオを育てています。

アメリカ不動産投資の利点は騰貴はもちろん、日本在住でも減価償却の利点がとれることや世界最強のドルの資産を所有できること、また運用の仕方も多岐にわかれているのでアメリカ不動産投資を考えたらまずは利点をしっかり理解し、日本の常識に当てはめずその可能性を理解すること。

自宅を購入してもそれがその後投資案件になることも多いので目的と用途をしっかり理解していればしっかりとした資産形成になることは間違えないでしょう。

今後、エリアも良く学校区も良い好立地条件のFlip To Ownがでてきます。以前とは要項も変わったので興味のある方は下記写真をクリックすると資料がダウンロードできます♪


 
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Happy investing!!
 
 

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