不動産を所有していて成功する秘訣。
既にアメリカに物件を所有している人もこれから所有を考えている人にも役に立つPeace of mind.

これはキャッシュフローや立地条件以外にも実は大きな鍵を握っているものがあります。
もちろん購入するときはキャッシュフローや立地条件、それから購入金額など様々な点で果たして自分の期待している案件かどうかを下調べする必要はあります。

ただその投資物件が成功かどうかはその後の運営の仕方に非常に左右されます。
成功のはじめの一歩は、、、

優れた物件管理会社を持つこと

どんなに良い条件で物件を買えてもその後の管理がズサンであればその物件は全く利益を出さないどころか出費ばかり増えてしまいゆくゆくはその物件を持っていることでストレスがたまっていく原因となります。

私の個人的な体験談をもとにお話します。

私は複数物件を所有していますが自分で管理はしていません。
でもはじめは全て自分でしていました。テナント付けから家賃回収、問題解決、交渉、修繕、、、、管理をすることで管理費が節約できると思っていたのですがこれは大きな間違えでした。自分の時間ばかり削られ全くプロデュースするものがありません。

そこでプロに任せようと雇った管理会社。正直どの会社も満足するものがありませんでした。
その後何度管理会社を変えても同じ。。。。地元のカリフォルニアでさえ何件変えたことか、、、、ましてや遠方のメンフィスでは合計８回変えました。

選びに選んだ現在の管理会社には非常に満足しています。
コミュニケーションもきちんと取れるし、問題が発生したときに素早く対処してくれてテナント付けがうまい。又書類の管理がきちんとしていて頼んだ資料は比較的早めに送ってくれる。

アメリカの管理会社は期待しすぎると必ずといっていいくらい失望します。
彼らの業務は”物件の管理”であってそれ以上の何物でもないのです。

どういうことかと言うと、まずはあなたの物件だけを管理しているのではなく複数の物件をかかえているのであなたの物件だけスペシャル扱いしてくれません。問題となりうるであろうことを先回りしてオーナーに報告もしてくれません。
全てが事後報告です。又その報告も詳細がまるっきり抜けていて結果のみ知らされます。

これがアメリカの管理会社。

詳細が知りたい場合は質問をすると返答がきます。質問しないと何も説明はありません。
かくかくしかじかで、こうなるといけないのでこうした、みたいな詳細は質問しない限り得られない情報なのです。又管理会社はある程度状況判断をしてくれますが毎回オーナーにことわるということはまれでステートメントにいきなり登場するのです。

管理会社が”緊急”とみなした修繕はオーナーに断りなく実行されることもあります。

確かに事前に知らされてオーナーとして必要ないと思ってもテナントを入れるにあたり差し支えがあるものは直さざるを得ません。このようにNOと言えないアイテムに対しては”事前に確認したところでやらないわけにはいかないからオーナーに了解を得るために連絡することは意味がないこと”とまじめな顔して言われるのです。

管理会社はより良いテナントを入れ家賃を回収し、修繕に素早く対応することが基本業務でオーナーへの詳細の報告や予告は時間ばかりかかり無意味と思われていると解釈すると失望することは少ないです。
これは私の実体験から得た考え方。

彼らは自分の業務以外のこと、例えばオーナーがこういうことは知っておきたいだろう、とかこうなる前に教えて上げようとかいわゆる先回りして気をきかせるということは全くありません。起こったことのみ結果報告があります。

なぜこういう体制なのか？

アメリカでは起こっていないことをこうなるかも、と説明しもしそうならなかった場合苦情になったり裁判にもっていかれたりするので必要以上の行動は絶対しない、というのがどの業種にもあり、物件管理会社も同様です。

ではどうしたらいいのか？

１。管理会社と常にコミュニケーションを取り合う
２。必ずステートメントを毎月チェックし、絶対質問する
３。お任せは禁物、自分の物件をしっかり把握する

なぜ、このような修繕が必要だったのか、なぜ前回も行った修繕を又するのか、なぜオーナーが支払うのか、などなど質問はいくらでも浮かんできますね。

良い管理会社とはテナント付けがうまく、問題解決が早く、家賃回収が定期的であること。オーナーへ全ての詳細を報告することはあまり重要と思われていないのです。
例えばその月にテナントが家賃を半額しか払えなかった場合、ステートメントに半額分しか乗ってきませんがそれに対する説明はありません。
管理会社としてはもらった分は全て計上している、不足分に関してどのように対処するか、ということはこちらから聞かない限り向こうからは言ってこないのが当たり前です。それ以外の分を回収する努力はするが家賃が遅れた理由とか事情はオーナーに報告はきません。
ここでいう管理業務とはもらった分の家賃をしっかりとオーナーに渡すことが任務であってそれに関しては遂行しているのでそこで任務終了なのです。

アメリカの訴訟で大きな話題になったマクドナルド訴訟。おばあさんがコーヒーをオーダーし自分の不手際でこぼしてしまい大やけどしてしまいました。そのおばあさん、マクドナルドを訴えた理由が”コーヒーが熱いので気をつけるように”とカップに書いていないので気をつけなかった、というのです。コーヒーが熱いという常識を当たり前と思っていたのはマクドナルドで側でおばあさんは注意書きがなかったことをつき、１ミリオンドルの損害賠償を獲得したのです。

アメリカは全てがこんな感じなので”これくらいやってくれるだろう”とか”当たり前”という考え方は持たないこと。

物件管理合意書を読めば一目瞭然ですがそこに書いていないことは絶対してくれないです。これもサービスの一環だろうと勝手に解釈してしまってはあとで自分を失望させる原因となります。

でも聞けばきちんと答えてくれますよ。
又コミュニケーションを密接にすることによりあなたの性格を理解してくれる担当者もいないことはありません。

この辺り日本と異なると思います。
お客様は神様なんて考えているアメリカ人は誰一人としていないので”なんだ！こっちは客なのに！”と腹を立てるだけ自分が損してしまいます。
そんなこと言っても”Whatever..."(だから何？）とあしらわれてしまうのが現実。
報告は本当にミニマムで質問しなければ納得していると管理会社は解釈しています。

自分の投資物件をより良く確実に形成していくのは何も難しいことではありません。
管理会社とオーナーさんのコラボレーションが必要でその指揮をとるのはオーナーさんの役割。どれだけ自分がアクティブに管理に関与するかでその案件を理解することにより投資物件をより良いものにしていくことが可能となります。

期待は低く、興味旺盛の体制でアメリカの管理会社を使うことを頭にいれておくと腹もたたずストレスもたまらないと思います。

以上私の数々の管理会社との体験より皆さんに私の見解をシェアさせていただきました。
参考になれば幸いです。